Zabezpieczenie na majątku zagranicznym jest warte tyle, ile można z niego realnie odzyskać — nie tyle, ile wpisano w umowie. Przed przyjęciem hipoteki, zastawu lub cesji na aktywach poza Polską konieczne jest ustalenie, co już obciąża to aktywo, kto je faktycznie kontroluje i czy nie toczy się postępowanie, które zmieni kolejność zaspokojenia. Ten raport dostarcza tych ustaleń w formie zestawienia faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych — bez oceny prawnej, bez rekomendacji decyzyjnej.
Kąt analizy to zabezpieczenie: ile realnie warte jest aktywo po odjęciu wcześniejszych obciążeń, jakie postępowania mogą zmienić jego wartość i czy struktura właścicielska nie ukrywa ryzyk, których rejestr nie eksponuje wprost. Odpowiedź na to pytanie wymaga sięgnięcia do co najmniej kilku niezależnych źródeł jednocześnie — rejestr nieruchomości, rejestr zastawów, rejestr niewypłacalności i rejestr spółek rzadko kiedy mówią tym samym językiem.
- Przedmiot raportu
- Transakcja przyjęcia zabezpieczenia na aktywach zagranicznych — ustalenie wartości netto zabezpieczenia po uwzględnieniu istniejących obciążeń. Źródło: rejestry urzędowe właściwe dla jurysdykcji aktywa · weryfikacja ciągła, ostatnia aktualizacja matrycy 2026-06-17.
- Zakres jurysdykcji
- 30 jurysdykcji w sieci weryfikacyjnej. Konkretne rejestry i warunki dostępu zależą od kraju lokalizacji aktywa — podawane są przed płatnością, nie po.
- Granica wiedzy
- Podawana jawnie przed zamówieniem raportu. Jeśli źródło nie ujawnia danego parametru, fakt ten jest odnotowany — nie pomijany.
- Kontakt
- info@kordeckipartners.com
Co ustala raport — warstwa po warstwie
Wartość zabezpieczenia nie jest jedną liczbą. Jest wypadkową czterech warstw: stanu własności, istniejących obciążeń, kondycji dłużnika i aktywności procesowej. Pominięcie którejkolwiek z nich prowadzi do błędnej wyceny ekspozycji. Raport budowany jest w tej kolejności.
Warstwa 1 — stan własności
Rejestr własności (hipoteczny, gruntowy lub odpowiednik w danej jurysdykcji) pokazuje, kto figuruje jako właściciel i od kiedy. Łańcuch tytułu — czyli kolejność poprzednich wpisów — ujawnia, czy własność nie pochodzi z transakcji, które mogą być zaskarżone. W wielu jurysdykcjach rejestr własności i rejestr spółek to dwa oddzielne systemy. Połączenie danych z obu jest warunkiem wstępnym oceny zabezpieczenia.
Warstwa 2 — istniejące obciążenia
Hipoteki, zastawy rejestrowe, zastawy skarbowe i inne prawa rzeczowe ograniczone wpisane przed przyjęciem nowego zabezpieczenia determinują kolejność zaspokojenia. W zależności od jurysdykcji obciążenia mogą być ujawnione w rejestrze własności, w odrębnym rejestrze zastawów lub w obu jednocześnie. Brak wpisu w jednym rejestrze nie oznacza braku obciążenia — mechanizm ten jest każdorazowo opisywany w raporcie.
Warstwa 3 — kondycja dłużnika i struktura właścicielska
Wartość zabezpieczenia spada, gdy dłużnik jest w postępowaniu upadłościowym lub restrukturyzacyjnym — niezależnie od wartości rynkowej aktywa. Rejestr niewypłacalności właściwy dla jurysdykcji dłużnika jest sprawdzany osobno od rejestru lokalizacji aktywa. Struktura właścicielska spółki — do poziomu, który ujawniają dostępne rejestry — pozwala ocenić, czy podmiot kontrolujący aktywo sam nie jest objęty postępowaniem lub sankcjami.
Warstwa 4 — aktywność procesowa i sankcje
Toczące się postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne mogą zmienić stan aktywa przed finalizacją transakcji. Listy sankcyjne (OFAC, UE, ONZ) weryfikowane są w odniesieniu do stron transakcji i — w zakresie dostępnym ze źródeł publicznych — do beneficjentów rzeczywistych.
Granica tego, co pozwalają źródła
Granica tego, co pozwalają źródła, jest podawana przed płatnością — nie po. Poniżej opisane są ograniczenia strukturalne, które występują niezależnie od jurysdykcji.
Rejestry ujawniają stan na dzień wyciągu. Obciążenia ustanowione, ale jeszcze niezarejestrowane, nie są widoczne. W jurysdykcjach, gdzie wpis ma charakter konstytutywny, ryzyko to jest niższe; tam, gdzie wpis jest deklaratoryjny, luka czasowa między ustanowieniem a rejestracją jest istotna. Raport każdorazowo opisuje, który reżim obowiązuje.
Beneficjenci rzeczywiści spółek zagranicznych są ujawniani w zakresie, jaki dopuszcza prawo danej jurysdykcji. Po wyroku TSUE w sprawie C-37/20 rejestry UBO w większości państw UE nie są dostępne publicznie bez wykazania uzasadnionego interesu. Raport pokazuje łańcuch do poziomu, który źródła publiczne ujawniają, i wskazuje dokładnie, na którym ogniwie łańcuch się urywa i dlaczego.
- Wartość rynkowa aktywa nie jest przedmiotem raportu — raport ustala obciążenia, nie wycenia nieruchomości ani przedsiębiorstwa.
- Ocena prawna ustalonych faktów nie jest częścią raportu — stanowiłaby poradę prawną.
- Negatywny wynik w rejestrze niewypłacalności nie wyklucza postępowania wszczętego, lecz jeszcze niezarejestrowanego.
- Informacje historyczne sprzed cezur czasowych właściwych dla danego rejestru mogą być niedostępne w systemie elektronicznym.
Gdzie źródła się rozchodzą
Najczęstszy typ rozbieżności: właściciel wpisany w rejestrze własności różni się od właściciela ujawnionego w rejestrze spółek lub od podmiotu figurującego w umowie zabezpieczenia. Rozbieżność ta nie musi oznaczać nieprawidłowości — może wynikać z opóźnienia rejestracyjnego lub ze struktury powierniczej. Wymaga jednak wyjaśnienia przed przyjęciem zabezpieczenia.
Drugi typ rozbieżności: suma obciążeń ujawnionych w rejestrze własności nie pokrywa się z sumą wynikającą z rejestru zastawów lub z dokumentacji finansowej dłużnika. W takich przypadkach raport prezentuje dane z każdego źródła oddzielnie i wskazuje, gdzie różnica jest największa.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena (EUR) | Obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | 710 | Weryfikacja statusu własności w rejestrze właściwym dla jurysdykcji aktywa. Identyfikacja wpisanych obciążeń (hipoteki, zastawy). Sprawdzenie rejestru niewypłacalności dla dłużnika. Weryfikacja na listach sankcyjnych (OFAC, UE, ONZ). Raport pisemny z oznaczeniem poziomu pewności każdego ustalenia i źródłem z datą wyciągu. | Analiza struktury właścicielskiej powyżej pierwszego poziomu. Weryfikacja aktywności procesowej. Analiza łańcucha tytułu własności. Jurysdykcje wymagające lokalnego pełnomocnika do uzyskania danych. |
| Standardowy | 1 500 | Wszystko z poziomu Sygnał. Analiza struktury właścicielskiej do poziomu ujawnianego przez dostępne rejestry publiczne — z oznaczeniem ogniwa, na którym łańcuch się urywa. Weryfikacja aktywności procesowej w dostępnych bazach sądowych. Analiza łańcucha tytułu własności (poprzednie wpisy). Sprawdzenie drugiego rejestru obciążeń tam, gdzie jurysdykcja prowadzi równoległe systemy. Zestawienie rozbieżności między źródłami. | Fizyczna weryfikacja dokumentów źródłowych. Uzyskanie danych wymagających wykazania uzasadnionego interesu w trybie administracyjnym. Wycena rynkowa aktywa. Ocena prawna ustalonych faktów. |
| Rozszerzony | 3 400 | Wszystko z poziomu Standardowy. Uzyskanie danych z rejestrów wymagających lokalnego identyfikatora lub złożenia wniosku z uzasadnionym interesem — tam, gdzie procedura jest dostępna dla zagranicznego wnioskodawcy. Weryfikacja w rejestrach historycznych (tam, gdzie są dostępne elektronicznie). Analiza powiązań podmiotów powiązanych z dłużnikiem w zakresie dostępnym ze źródeł publicznych. Raport z sekcją rozbieżności i opisem każdej luki informacyjnej z podaniem jej przyczyny. | Dane niepubliczne wymagające nakazu sądowego. Wycena rynkowa aktywa. Ocena prawna ustalonych faktów. Reprezentacja w postępowaniu. |
Najczęściej zadawane pytania
Jak długo trwa przygotowanie raportu?
Czas zależy od jurysdykcji aktywa i poziomu raportu. Przed przyjęciem zlecenia podawany jest szacunkowy termin dostarczenia — po potwierdzeniu, że dane rejestry są dostępne w trybie i terminie odpowiednim dla transakcji. Terminy nie są deklarowane na stronie, ponieważ czas odpowiedzi rejestrów różni się między jurysdykcjami.
Czy raport zastępuje due diligence prawne?
Nie. Raport ustala fakty z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Nie zawiera oceny prawnej tych faktów. Due diligence prawne — w tym ocena skuteczności zabezpieczenia, kolejności zaspokojenia i ryzyk proceduralnych — jest odrębnym zleceniem wymagającym zaangażowania prawnika właściwego dla danej jurysdykcji.
Co się dzieje, gdy rejestr nie ujawnia wymaganych danych?
Brak ujawnienia jest wynikiem — nie luką w raporcie. Raport wskazuje, jakich danych rejestr nie udostępnia, z jakiego powodu i jakie są dostępne alternatywne źródła. Granica wiedzy jest opisana przed płatnością, nie po jej dokonaniu.
Czy raport obejmuje kilka aktywów jednocześnie?
Ceny dotyczą jednego aktywa w jednej jurysdykcji. Zlecenia obejmujące kilka aktywów lub kilka jurysdykcji są wyceniane indywidualnie — po opisaniu zakresu na adres info@kordeckipartners.com.
W jakim języku dostarczany jest raport?
Raport dostarczany jest w języku polskim. Cytowane wyciągi z rejestrów zagranicznych załączane są w języku oryginału z tłumaczeniem roboczym na polski. Tłumaczenie przysięgłe nie jest częścią raportu — może być zlecone oddzielnie.
Zamówienie raportu: info@kordeckipartners.com. W treści wiadomości należy podać jurysdykcję aktywa, typ aktywa (nieruchomość, udziały, inne) oraz preferowany poziom raportu. Odpowiedź z potwierdzeniem zakresu, terminu i granicy wiedzy dla konkretnej jurysdykcji wysyłana jest przed przyjęciem zlecenia.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.