Raport weryfikuje wartość zabezpieczenia na czeskiej nieruchomości przed zamknięciem transakcji. Cztery rejestry publiczne — ewidencja gruntów, rejestr handlowy, rejestr niewypłacalności i Sbírka listin — tworzą razem obraz obciążeń, które nie zawsze są widoczne w umowie przedwstępnej. Kąt analizy to collateral: co nieruchomość realnie warta jako zabezpieczenie i co już na niej ciąży.
- Co pokazuje ewidencja gruntów
- Właściciela, hipoteki, służebności i ograniczenia w rozporządzaniu. Źródło: nahlizenidokn.cuzk.cz · weryfikacja 2026-08-12
- Koszt wglądu
- Przeglądanie według numeru parceli lub numeru jednostki ewidencyjnej — bezpłatne, bez rejestracji. Oficjalny výpis z katastru (dokument z podpisem elektronicznym) — płatny, wydawany przez Czech POINT lub DPN.
- Wyszukiwanie po właścicielu
- Dostępne wyłącznie po zalogowaniu przez Identita občana. Cudzoziemiec uzyskuje dostęp przez pełnomocnika z czeskim identyfikatorem.
- Rejestr niewypłacalności
- isir.justice.cz — bezpłatny, bez rejestracji, wyszukiwanie po imieniu lub numerze IČO. Wpis widoczny 5 lat po zakończeniu postępowania (3 lata — oddłużenie po 10.2024). Źródło: isir.justice.cz · weryfikacja 2026-08-12
Jakie obciążenia ujawnia kataster nieruchomości
Czeski kataster nieruchomości (Katastr nemovitostí) rejestruje każde prawo rzeczowe wpisane do listu własnościowego (list vlastnictví, LV). Hipoteka bankowa, zastaw umowny, służebność drogi, prawo pierwokupu i zakaz zbycia — wszystko to widnieje w osobnych sekcjach LV. Raport sprawdza każdą sekcję oddzielnie i zestawia je z treścią umowy przedwstępnej.
Wgląd przez portal nahlizenidokn.cuzk.cz jest bezpłatny i nie wymaga rejestracji. Płaci się za zdjętą drogę: identyfikację parceli w czeskim systemie ewidencyjnym, tłumaczenie struktury LV, elektroniczny výpis jako dokument urzędowy oraz oświadczenie o uzasadnionym interesie wymagane w niektórych trybach dostępu.
| Sekcja LV | Zawartość | Znaczenie dla collateral |
|---|---|---|
| A — Właściciel | Imię/nazwa, adres, udział | Weryfikacja tytułu zbywcy |
| B — Nieruchomości | Parcele, budynki, jednostki | Granice przedmiotu zabezpieczenia |
| B1 — Ograniczenia własności | Prawo pierwokupu, zakaz zbycia | Blokady przeniesienia własności |
| C — Ciężary | Hipoteki, zastawy, służebności | Pierwszeństwo wierzycieli |
| D — Inne wpisy | Egzekucje, zabezpieczenia sądowe | Bieżące postępowania egzekucyjne |
| E — Dokumenty | Tytuły prawne zmian wpisu | Historia transakcji na nieruchomości |
Rejestr handlowy i dokumenty finansowe sprzedającego
Jeśli zbywcą jest spółka, rejestr handlowy (or.justice.cz) oraz ARES ujawniają strukturę własnościową, historię zarządu i numer IČO. Sbírka listin zawiera złożone sprawozdania finansowe — bezpłatnie i bez rejestracji. Raport sprawdza, czy kondycja finansowa zbywcy nie wskazuje na ryzyko upadłości przed zamknięciem transakcji.
Sbírka listin nie wymaga logowania. Dokumenty są dostępne w formacie PDF lub skanów. Strukturyzowanych danych maszynowych nie ma — każdy dokument wymaga ręcznej analizy.
Rejestr niewypłacalności — ISIR
ISIR (isir.justice.cz) rejestruje postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne wobec osób fizycznych i prawnych. Wyszukiwanie po imieniu lub numerze IČO jest bezpłatne i nie wymaga rejestracji. Wpis o zakończonym postępowaniu pozostaje widoczny przez 5 lat (3 lata — oddłużenie po październiku 2024).
Negatywny wynik w ISIR nie wyklucza złożonego wniosku, który nie został jeszcze zarejestrowany. Raport odnotowuje ten horyzont czasowy jako nieusuwalne ograniczenie źródła.
Granica tego, co pozwalają źródła
Kataster pokazuje wpisy zarejestrowane. Nie pokazuje roszczeń w toku, które nie zostały jeszcze wpisane do sekcji D. Egzekucja komornicza może istnieć przez kilka dni przed pojawieniem się w LV — to okno, którego żaden rejestr nie zamknie.
Wyszukiwanie po właścicielu (přehled vlastnictví) wymaga zalogowania przez Identita občana. Cudzoziemiec bez czeskiego identyfikatora nie uzyska tego widoku bezpośrednio. Raport realizuje dostęp przez pełnomocnika z czeskim identyfikatorem — i nazywa ten krok wprost.
ISIR rejestruje postępowania od momentu ich wszczęcia. Wniosek złożony, ale jeszcze nierozpoznany przez sąd, nie pojawia się w wyszukiwarce. Raport odnotowuje datę i godzinę pobrania danych — to jedyna miara aktualności, jaką rejestr umożliwia.
- Wpisy do katastru — stan na chwilę wglądu; roszczenia niezarejestrowane nie są widoczne
- ISIR — brak wpisu nie dowodzi braku postępowania w fazie wstępnej
- Sbírka listin — dokumenty w formacie PDF/skan; brak strukturyzowanych danych maszynowych
- Přehled vlastnictví — dostępny wyłącznie przez Identita občana; cudzoziemiec potrzebuje pełnomocnika
- Zaverený výpis z KN — dokument urzędowy wymaga opłaty i Czech POINT lub DPN
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €710 | Wgląd do listu własnościowego (LV): sekcje A–E; identyfikacja hipotek, służebności i zakazów zbycia. Sprawdzenie ISIR po imieniu/IČO zbywcy. Wynik pisemny w języku polskim. | Přehled vlastnictví (wyszukiwanie po właścicielu). Analiza Sbírka listin. Oficjalny výpis z KN (dokument urzędowy). Sprawdzenie rejestru handlowego. |
| Standardowy | €1500 | Wszystko z poziomu Sygnał. Přehled vlastnictví przez pełnomocnika z czeskim identyfikatorem. Sprawdzenie rejestru handlowego (or.justice.cz) i ARES. Analiza złożonych sprawozdań finansowych ze Sbírka listin za ostatnie 3 dostępne lata. Zestawienie rozbieżności między LV a umową przedwstępną. | Oficjalny výpis z KN z podpisem elektronicznym (dokument procesowy). Tłumaczenie przysięgłe dokumentów. Analiza umów ustanawiających obciążenia (treść aktów notarialnych). |
| Rozszerzony | €3400 | Wszystko z poziomu Standardowy. Uzyskanie oficjalnego výpis z KN przez Czech POINT (dokument z podpisem elektronicznym). Analiza historii wpisów — sekcja E i dokumenty źródłowe dostępne w rejestrze. Sprawdzenie powiązanych parcel i jednostek ewidencyjnych. Raport zbiorczy z mapą obciążeń i oceną pierwszeństwa wierzycieli na podstawie danych rejestrowych. | Opinia prawna o skutkach ustalonych faktów. Tłumaczenie przysięgłe. Weryfikacja aktów notarialnych niedostępnych w rejestrze. Roszczenia niezarejestrowane w LV. |
Najczęściej zadawane pytania
Czy kataster czeski jest porównywalny z polską księgą wieczystą?
Strukturalnie — tak. Oba systemy rejestrują prawa rzeczowe z rękojmią wiary publicznej. Różnica operacyjna: w Czechach wyszukiwanie po właścicielu wymaga Identita občana, w Polsce — numer KW. Czeska ewidencja łączy kataster (dane przestrzenne) z rejestrem praw (LV) w jednym systemie.
Jak długo trwa realizacja raportu?
Poziom Sygnał — do 5 dni roboczych od potwierdzenia zlecenia. Standardowy — do 10 dni. Rozszerzony — do 15 dni. Terminy liczone od dnia roboczego następującego po dniu zlecenia.
Co zrobić, jeśli w LV widnieje hipoteka nieujęta w umowie?
Raport rejestruje rozbieżność i opisuje jej zakres na podstawie danych z LV. Ocena skutków prawnych i dalsze kroki — poza zakresem raportu faktograficznego. Kontakt: info@kordeckipartners.com.
Czy raport zastępuje badanie due diligence prawnego?
Nie. Raport ustala fakty z rejestrów urzędowych. Nie zawiera oceny prawnej tych faktów ani rekomendacji dotyczących transakcji. Uzupełnia due diligence — nie zastępuje go.
Czy wyniki ISIR mogą być nieaktualne?
Tak. Wniosek o ogłoszenie upadłości złożony, ale jeszcze nierozpoznany przez sąd, nie pojawia się w wyszukiwarce ISIR. Raport podaje datę i godzinę pobrania danych — to granica aktualności, której rejestr nie przekracza.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.