Transakcja nabycia nieruchomości w Niemczech wymaga ustalenia, ile realnie warte jest zabezpieczenie i co je już obciąża. Handelsregister, Bundesanzeiger i insolvenzbekanntmachungen.de są bezpłatne i jawne od sierpnia 2022 roku. Grundbuch — rejestr gruntów — pozostaje zamknięty: dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu. Raport ustala, co można wyciągnąć z rejestrów otwartych, gdzie kończy się ta ścieżka i co wymaga odrębnego trybu.
- Co pokazuje Handelsregister
- Uczestników spółki z udziałami (Gesellschafterliste), umowę spółki, protokoły, sprawozdania finansowe. Bezpłatnie, bez rejestracji, od 01.08.2022. Źródło: handelsregister.de · pobrano 2026-07-18
- Koszt
- Przeglądanie dokumentów — bezpłatne. Zaверowana wyciąg z rejestru — płatna; stawka ustalana przez rejestr. Źródło: handelsregister.de · pobrano 2026-07-18
- Rejestr upadłości
- insolvenzbekanntmachungen.de: bezpłatny, jawny. Wynik negatywny nie wyklucza złożonego wniosku. Źródło: insolvenzbekanntmachungen.de · pobrano 2026-07-18
- Grundbuch
- Zamknięty. Dostęp wymaga berechtigtes Interesse — uzasadnionego interesu prawnego. Wyciąg nie jest dostępny dla zagranicznego nabywcy bez pełnomocnika lub tytułu prawnego.
Zabezpieczenie — co obciąża aktywo przed transakcją
Kąt collateral oznacza pytanie: co już ciąży na aktywie i ile ono realnie warte po odliczeniu tych obciążeń. W Niemczech obciążenia na nieruchomości — hipoteki, Grundschulden, służebności — wpisywane są wyłącznie do Grundbuch. Rejestr jest prowadzony przez Amtsgericht właściwy dla położenia nieruchomości. Dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu (berechtigtes Interesse): umowy przedwstępnej, pełnomocnictwa notarialnego lub tytułu prawnego.
Zastawy na udziałach w spółce (Anteilsverpfändung) widoczne są pośrednio w dokumentach spółki złożonych do Handelsregister — w umowie lub protokole zgromadzenia. Od 01.08.2022 (DiRUG) dokumenty te są dostępne bezpłatnie jako pliki PDF i skany. Strukturyzowanych danych w formacie nadającym się do maszynowego przetwarzania rejestr nie udostępnia.
| Rejestr | Co pokazuje w kontekście zabezpieczenia | Dostęp | Koszt | Poziom pewności |
|---|---|---|---|---|
| Handelsregister / handelsregister.de | Gesellschafterliste, umowa spółki, zastawy na udziałach (pośrednio w dokumentach) | Jawny, bez rejestracji | Bezpłatny (od 01.08.2022) | A — SRC:primary |
| Unternehmensregister / unternehmensregister.de | Sprawozdania finansowe (Jahresabschlüsse), ogłoszenia | Jawny | Część dokumentów ~1 EUR | A — SRC:primary |
| Bundesanzeiger / bundesanzeiger.de | Ogłoszenia korporacyjne, zmiany struktury | Jawny, bezpłatny | Bezpłatny | A — SRC:primary |
| insolvenzbekanntmachungen.de | Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne wobec dłużnika | Jawny, bezpłatny | Bezpłatny | A — SRC:primary |
| Grundbuch (Amtsgericht) | Hipoteki, Grundschulden, służebności, ograniczenia rozporządzania | Zamknięty — berechtigtes Interesse | Płatny; stawka według Amtsgericht | C — dostęp warunkowy |
| KBA (Kraftfahrt-Bundesamt) | Dane właściciela pojazdu | Zamknięty dla zewnętrznych | — | C — dane właściciela niedostępne |
Rejestr handlowy — co jest bezpłatne, a za co się płaci
Ten rejestr jest jawny i bezpłatny. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie.
Handelsregister.de udostępnia od 01.08.2022 pełną treść rejestru oraz złożone dokumenty bez opłat i bez rejestracji. Obejmuje to Gesellschafterlisten (listy wspólników z udziałami), Gesellschaftsverträge (umowy spółki), protokoły zgromadzeń i sprawozdania finansowe (Jahresabschlüsse). Zaверowane wyciągi z rejestru pozostają płatne — stawkę ustala właściwy Amtsgericht.
Dla polskiego nabywcy weryfikującego aktywo przeszkodą nie jest cena dostępu, lecz ścieżka: identyfikator spółki w formacie HRB/HRA, właściwy sąd rejestrowy (Amtsgericht), język dokumentów w języku niemieckim, brak strukturyzowanych danych — tylko PDF i skany. Raport zdejmuje tę ścieżkę.
Rejestr upadłości — zakres i granica
insolvenzbekanntmachungen.de publikuje ogłoszenia o postępowaniach upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Wyszukiwanie po podmiotach prawnych działa bez ograniczeń. Wynik negatywny — brak wpisu — nie gwarantuje braku złożonego wniosku: między złożeniem wniosku a ogłoszeniem upływa czas. Nie jest to rejestr wniosków, lecz rejestr ogłoszeń.
Dla postępowań konsumenckich po upływie dwóch tygodni od ogłoszenia wymagane są dodatkowe dane: sąd i numer sprawy. Raport standardowy uwzględnia tę weryfikację w zakresie podmiotów korporacyjnych powiązanych z transakcją.
Granica tego, co pozwalają źródła
Grundbuch pozostaje zamknięty. Obciążenia na nieruchomości — hipoteki (Hypothek), Grundschulden, służebności gruntowe, ograniczenia rozporządzania — widoczne są wyłącznie w Grundbuch. Rejestr prowadzi Amtsgericht właściwy dla położenia nieruchomości. Dostęp wymaga berechtigtes Interesse: umowy przedwstępnej, pełnomocnictwa notarialnego lub innego tytułu prawnego. Bez tego dokumentu wyciąg z Grundbuch nie zostanie wydany zagranicznemu wnioskodawcy.
Raport ustala i nazywa, na którym ogniwie łańcuch się urywa. Jeżeli dostęp do Grundbuch wymaga odrębnego trybu — raport wskazuje ten tryb, nie symuluje wyniku, którego nie można uzyskać z otwartych źródeł.
- Zastawy na udziałach: widoczne pośrednio w dokumentach Handelsregister (PDF/skany) — brak strukturyzowanych danych
- Hipoteki i Grundschulden: tylko Grundbuch — dostęp warunkowy, poza zakresem otwartych rejestrów
- Dane właściciela pojazdu (KBA): zamknięte dla zewnętrznych wnioskodawców
- Wynik negatywny w rejestrze upadłości: nie wyklucza złożonego, nieogłoszonego jeszcze wniosku
- Beneficjent rzeczywisty (UBO): po wyroku TSUE C-37/20 rejestr nie jest publicznie dostępny — łańcuch ustalany do poziomu możliwego z dokumentów spółki
Sprawozdania finansowe — Unternehmensregister i Bundesanzeiger
Sprawozdania finansowe spółek kapitałowych składane są do Unternehmensregister. Część dokumentów dostępna jest bezpłatnie, część w cenie około 1 EUR za dokument. Bundesanzeiger publikuje ogłoszenia korporacyjne i zmiany struktury — bezpłatnie, jawnie.
Sprawozdania finansowe ujawniają skalę zadłużenia, strukturę zobowiązań i wartość aktywów deklarowaną przez spółkę. Dla oceny wartości zabezpieczenia to dane uzupełniające — nie zastępują weryfikacji obciążeń w Grundbuch ani zastawów w dokumentach rejestrowych.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €710 | Wyciąg z Handelsregister (aktualna treść rejestru + Gesellschafterliste); sprawdzenie insolvenzbekanntmachungen.de dla podmiotów powiązanych z transakcją; przegląd Bundesanzeiger pod kątem ogłoszeń korporacyjnych; raport jednolity w języku polskim z bejdżami źródeł i datami pobrania | Dostęp do Grundbuch (wymaga odrębnego trybu); sprawozdania finansowe z Unternehmensregister; analiza dokumentów złożonych do Handelsregister (umowy, protokoły); weryfikacja łańcucha właścicielskiego poza poziomem rejestru |
| Standardowy | €1500 | Wszystko z poziomu Sygnał; przegląd dokumentów złożonych do Handelsregister (Gesellschaftsvertrag, protokoły, zmiany struktury) — PDF i skany; sprawozdania finansowe z Unternehmensregister za dostępne okresy; identyfikacja zastawów na udziałach na podstawie dokumentów rejestrowych; raport z sekcją rozbieżności między źródłami | Dostęp do Grundbuch; weryfikacja obciążeń na nieruchomości (hipoteki, Grundschulden, służebności); dane właściciela pojazdu (KBA); ocena prawna ustalonych faktów |
| Rozszerzony | €3400 | Wszystko z poziomu Standardowy; wniosek o wyciąg z Grundbuch przez pełnomocnika z wykazaniem berechtigtes Interesse (przy posiadaniu umowy przedwstępnej lub innego tytułu); weryfikacja obciążeń na nieruchomości w zakresie, w jakim Grundbuch zostanie udostępniony; analiza struktury właścicielskiej do poziomu dostępnego z dokumentów spółki; sekcja Gdzie źródła się rozchodzą z opisem rozbieżności między rejestrami | Ocena prawna ustalonych faktów; gwarancja uzyskania wyciągu z Grundbuch (zależy od wykazania tytułu przez klienta); dane właściciela pojazdu (KBA — zamknięte) |
Gdzie źródła się rozchodzą
Handelsregister pokazuje Gesellschafterliste — listę wspólników z udziałami — w stanie na dzień ostatniego złożenia dokumentu. Zmiana udziałów skuteczna między wspólnikami może poprzedzać aktualizację listy w rejestrze. Rozbieżność między datą transakcji a datą wpisu jest możliwa i raport ją odnotowuje.
Sprawozdania finansowe z Unternehmensregister odzwierciedlają stan na dzień bilansowy — nie bieżący. Zadłużenie zaciągnięte po dacie bilansu nie będzie tam widoczne. Jeżeli data bilansowa jest odległa od daty transakcji, rozbieżność jest istotna i raport ją nazywa.
Najczęstsze pytania
Czy Handelsregister pokazuje hipoteki na nieruchomości?
Nie. Hipoteki, Grundschulden i służebności gruntowe wpisywane są wyłącznie do Grundbuch — rejestr gruntów prowadzony przez Amtsgericht. Handelsregister rejestruje spółki i dokumenty korporacyjne, nie obciążenia nieruchomości.
Co oznacza brak wpisu w insolvenzbekanntmachungen.de?
Brak ogłoszenia nie oznacza braku wniosku. Między złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości a jego publikacją upływa czas. Rejestr jest rejestrem ogłoszeń, nie wniosków. Raport odnotowuje tę granicę jako odrębne zastrzeżenie.
Kiedy możliwy jest dostęp do Grundbuch?
Dostęp wymaga berechtigtes Interesse — uzasadnionego interesu prawnego. Podstawą może być podpisana umowa przedwstępna lub pełnomocnictwo notarialne. Wniosek składa pełnomocnik do właściwego Amtsgericht. Poziom Rozszerzony obejmuje ten tryb, jeżeli klient dysponuje odpowiednim tytułem.
Ile trwa przygotowanie raportu?
Poziom Sygnał: do 3 dni roboczych od potwierdzenia zlecenia. Poziom Standardowy: do 5 dni roboczych. Poziom Rozszerzony z wnioskiem do Grundbuch: termin zależy od czasu odpowiedzi Amtsgericht — orientacyjnie 10–15 dni roboczych.
Czy raport zawiera ocenę prawną?
Nie. Raport jest zestawieniem faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. W sprawie oceny prawnej należy skontaktować się z kancelarią: info@kordeckipartners.com.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.