Wartość zabezpieczenia na zagranicznej nieruchomości zależy od tego, co jest już wpisane w rejestrach — przed podpisaniem umowy. Hipoteki, zastawy, postępowania egzekucyjne i ograniczenia rozporządzania obciążają aktywo niezależnie od woli sprzedającego. Raport ustala, co oficjalne źródła pokazują, gdzie ich wgląd się urywa i co z tego wynika dla struktury transakcji.
- Przedmiot raportu
- Transakcja nabycia nieruchomości za granicą — weryfikacja obciążeń i wartości zabezpieczenia przed zamknięciem deal.
- Kąt analizy
- Collateral: co już obciąża aktywo, w jakiej kwocie i na czyją rzecz — ustalone z rejestrów urzędowych.
- Warunek dostępu do rejestrów
- Zależy od jurysdykcji: od bezpłatnego wglądu online po wymóg krajowego identyfikatora lub oświadczenia o uzasadnionym interesie.
- Czego rejestry nie pokazują
- Nieformalnych porozumień, roszczeń nieujętych w rejestrze oraz obciążeń podatkowych sprzed wpisu — zakres podany przed płatnością.
Co ustala raport i z jakich źródeł
Raport weryfikuje cztery kategorie obciążeń. Pierwsza to hipoteki i zastawy rejestrowe — wpisy na rzecz banków, funduszy i wierzycieli prywatnych. Druga to ograniczenia rozporządzania: zakazy zbycia, prawa pierwokupu, służebności wpisane do rejestru. Trzecia to postępowania egzekucyjne i upadłościowe dotyczące właściciela lub samego aktywa. Czwarta to zaległości podatkowe i administracyjne, jeśli jurysdykcja udostępnia je publicznie.
Każda z tych kategorii ma własne źródło. Rejestr nieruchomości (kataster, księga wieczysta, land registry — nazwa zależy od kraju) pokazuje wpisy dotyczące aktywa. Rejestr zastawów i zabezpieczeń finansowych — obciążenia ruchomości i wierzytelności powiązanych z transakcją. Rejestr niewypłacalności — status dłużnika. Rejestr sądowy — toczące się spory. Żaden z tych rejestrów nie jest kompletny bez pozostałych.
| Kategoria obciążenia | Typowe źródło | Co pokazuje | Typowe ograniczenie |
|---|---|---|---|
| Hipoteki i zastawy rejestrowe | Rejestr nieruchomości / kataster | Wierzyciel, kwota, data wpisu | Wykreślone wpisy mogą być niewidoczne w starszych systemach |
| Ograniczenia rozporządzania | Rejestr nieruchomości | Zakaz zbycia, pierwokup, służebność | Prawa umowne nieujęte w rejestrze są niewidoczne |
| Postępowania egzekucyjne | Rejestr sądowy, rejestr komorniczy | Numer sprawy, wierzyciel, status | Wczesna faza postępowania może nie być jeszcze wpisana |
| Niewypłacalność właściciela | Rejestr upadłościowy / restrukturyzacyjny | Status, data ogłoszenia, syndyk | Rejestry obejmują tylko określony horyzont czasowy |
| Zaległości podatkowe | Rejestr zaległości podatkowych (tam, gdzie jawny) | Kwota zaległości, organ egzekucyjny | Wiele jurysdykcji nie udostępnia tych danych publicznie |
Struktura weryfikacji — kolejność kroków
Weryfikacja przebiega w ustalonej kolejności. Odwrócenie jej wydłuża czas i zwiększa koszt.
Krok pierwszy: identyfikacja aktywa. Numer działki, adres lub numer w rejestrze nieruchomości — bez krajowego identyfikatora nie można otworzyć właściwego wpisu. W wielu jurysdykcjach adres pocztowy nie jest tożsamy z identyfikatorem katastralnym.
Krok drugi: wyciąg z rejestru nieruchomości. Dokument pokazuje aktualnych właścicieli, wpisane hipoteki i ograniczenia. W niektórych systemach pełny wyciąg wymaga złożenia wniosku z uzasadnionym interesem lub uiszczenia opłaty rejestrowej.
Krok trzeci: sprawdzenie rejestru zastawów i zabezpieczeń finansowych. Dotyczy to szczególnie transakcji, w których aktywo służy jako zabezpieczenie kredytu — hipoteka może być wpisana w innym rejestrze niż zastaw na udziałach spółki będącej właścicielem.
Krok czwarty: weryfikacja statusu właściciela w rejestrach niewypłacalności i sądowych. Postępowanie upadłościowe wszczęte wobec sprzedającego może unieważnić transakcję dokonaną po jego ogłoszeniu.
Krok piąty: zestawienie wyników. Rozbieżności między rejestrami — np. hipoteka wpisana w rejestrze nieruchomości, a nieujęta w deklaracji sprzedającego — są wyodrębniane jako odrębna sekcja raportu.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry pokazują to, co zostało do nich wpisane. Obciążenia nieujęte w rejestrze — porozumienia umowne, prawa wynikające z dziedziczenia nieuregulowanego sądownie, roszczenia w toku negocjacji — są poza zakresem każdego raportu opartego na źródłach publicznych. Granica ta jest podana przed płatnością, nie po.
Zakres dostępu różni się między jurysdykcjami. W części krajów UE rejestr beneficjentów rzeczywistych jest zamknięty dla publicznego wglądu po wyroku TSUE C-37/20. Oznacza to, że ustalenie ostatecznego właściciela aktywa trzymanego przez strukturę korporacyjną może być niemożliwe na podstawie samych rejestrów. Raport wskazuje, na którym ogniwie łańcuch własności się urywa i dlaczego.
Rejestr niewypłacalności obejmuje tylko postępowania wpisane w określonym horyzoncie czasowym i tylko te, które zostały formalnie zgłoszone. Brak wpisu nie jest zaświadczeniem o braku postępowania — jest informacją o braku wpisu w sprawdzonym rejestrze.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest wynikiem — nie błędem metodycznym. Hipoteka widoczna w rejestrze nieruchomości, a nieujęta w oświadczeniu sprzedającego, to informacja o ryzyku. Właściciel wpisany w katastrze, a inny niż w rejestrze handlowym spółki będącej stroną umowy, to informacja wymagająca wyjaśnienia przed podpisaniem.
Raport wyodrębnia każdą taką rozbieżność w osobnej sekcji. Nie interpretuje jej przyczyny prawnej — to zadanie prawnika. Ustala, że rozbieżność istnieje, i podaje jej źródło.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €710 | Wyciąg z rejestru nieruchomości — aktualni właściciele, wpisane hipoteki i ograniczenia rozporządzania. Sprawdzenie rejestru niewypłacalności właściciela. Zestawienie wyników w raporcie pisemnym z podaniem źródeł i dat weryfikacji. | Rejestr zastawów finansowych. Weryfikacja sądowa. Analiza struktury korporacyjnej właściciela. Tłumaczenie dokumentów źródłowych. |
| Standardowy | €1500 | Wszystko z poziomu Sygnał. Rejestr zastawów i zabezpieczeń finansowych. Weryfikacja statusu sądowego właściciela. Sprawdzenie rejestru zaległości podatkowych, jeśli jurysdykcja udostępnia dane publicznie. Zestawienie rozbieżności między rejestrami jako odrębna sekcja. | Analiza struktury korporacyjnej i łańcucha własności powyżej pierwszego ogniwa. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów. Opinia prawna o ustalonych faktach. |
| Rozszerzony | €3400 | Wszystko z poziomu Standardowy. Weryfikacja łańcucha własności do poziomu dostępnego w rejestrach — z oznaczeniem ogniwa, na którym łańcuch się urywa. Sprawdzenie powiązanych podmiotów zidentyfikowanych w rejestrach. Tłumaczenie robocze kluczowych fragmentów dokumentów źródłowych. Raport z podsumowaniem wykonawczym w języku polskim. | Opinia prawna. Wycena aktywa. Badanie due diligence środowiskowego. Weryfikacja faktów nieujętych w rejestrach publicznych. |
Pytania i odpowiedzi
Jak długo trwa przygotowanie raportu?
Czas zależy od jurysdykcji i poziomu raportu. Część rejestrów udostępnia dane online w trybie natychmiastowym. Inne wymagają złożenia wniosku z uzasadnionym interesem i oczekiwania na odpowiedź organu. Szacowany czas realizacji podawany jest po identyfikacji aktywa i jurysdykcji — przed przyjęciem zlecenia.
Czy raport zastępuje badanie due diligence prawnika?
Raport ustala fakty z rejestrów. Nie zawiera oceny prawnej tych faktów i nie zastępuje opinii prawnej. Stanowi materiał faktograficzny, który prawnik lub doradca nabywcy może wykorzystać w swojej analizie.
Co się dzieje, gdy rejestr wymaga krajowego identyfikatora lub pełnomocnictwa?
W takim przypadku raport opisuje mechanizm dostępu, wskazuje, co jest wymagane, i ustala zakres danych dostępnych bez tego wymogu. Jeśli uzyskanie pełnego wyciągu jest niemożliwe bez spełnienia warunku niedostępnego dla zagranicznego wnioskodawcy, fakt ten jest odnotowany jako granica źródeł — nie jako luka w raporcie.
Czy raport obejmuje nieruchomości trzymane przez spółkę?
Poziom Standardowy weryfikuje obciążenia aktywa i status właściciela — spółki — w rejestrach handlowych i upadłościowych. Poziom Rozszerzony sprawdza łańcuch własności spółki do poziomu dostępnego w rejestrach, z oznaczeniem ogniwa, na którym łańcuch się urywa. Weryfikacja beneficjenta rzeczywistego zależy od reżimu dostępu w danej jurysdykcji.
W jakich jurysdykcjach realizowane są raporty?
Raport można zamówić dla aktywa w każdej jurysdykcji, w której istnieją publicznie dostępne rejestry nieruchomości lub ich odpowiedniki. Zakres dostępnych danych i granice weryfikacji są ustalane indywidualnie dla każdej jurysdykcji i podawane przed przyjęciem zlecenia.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.