Raport weryfikuje wartość zabezpieczenia na aktywach słowackich: nieruchomości, udziały w spółkach, zastawy rejestrowe. Ustala, co obciąża aktywo, zanim transakcja zostanie zamknięta.
- Co pokazują rejestry
- Wpisy hipoteczne, zastawy, egzekucje komornicze, dane o spółce i jej udziałowcach. Źródło: Kataster nehnuteľností SR, Obchodný register SR, Register záložných práv · swerzone 14.08.2026
- Warunek dostępu
- Wnioskodawca zagraniczny nie może samodzielnie zidentyfikować nieruchomości bez słowackiego numeru parceli (parcelné číslo) lub numeru listu własności (list vlastníctva). Bez tych danych zapytanie nie jest możliwe.
- Czego nie pokazują
- Rejestr zastawów nie ujawnia automatycznie powiązań między wpisami a postępowaniami upadłościowymi. Obie bazy wymagają równoległego sprawdzenia.
- Czas realizacji
- Kataster: wydruk elektroniczny w dniu zapytania. Rejestr zastawów: odpowiedź w dniu roboczym. Rejestr handlowy: dane dostępne online, dokumenty założycielskie — w zależności od formy złożenia.
Zabezpieczenie na Słowacji: co obciąża aktywo
Słowackie prawo przewiduje dwie odrębne ścieżki obciążenia aktywów. Pierwsza to hipoteka wpisana do katastra nehnuteľností — właściwego rejestru gruntów i budynków. Druga to zastaw rejestrowy (záložné právo) wpisany do Register záložných práv prowadzonego przez Notársku komoru SR. Brak wpisu w jednym z tych rejestrów nie wyklucza obciążenia w drugim.
Udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (s.r.o.) mogą być przedmiotem zastawu rejestrowego. Wpis nie pojawia się automatycznie w Obchodný register — wymaga odrębnego sprawdzenia w Register záložných práv z identyfikatorem spółki lub osoby zastawcy.
| Rejestr | Przedmiot | Warunek identyfikacji | Ograniczenie dla wnioskodawcy zagranicznego |
|---|---|---|---|
| Kataster nehnuteľností SR | Hipoteki, służebności, wpisy egzekucyjne, historia własności | Parcelné číslo lub číslo listu vlastníctva | Bez numeru parceli lub LV — brak możliwości zapytania |
| Register záložných práv (Notárska komora SR) | Zastawy rejestrowe na ruchomościach, udziałach, wierzytelnościach | IČO (NIP słowacki) lub PESEL/numer paszportu zastawcy | Identyfikator zastawcy wymagany; wyszukiwanie po opisie przedmiotu jest ograniczone |
| Obchodný register SR | Udziałowcy, zarząd, kapitał, zmiany struktury, złożone dokumenty | IČO lub nazwa spółki | Dostęp online; dokumenty historyczne mogą wymagać wniosku do sądu rejestrowego |
| Register úpadcov (Obchodný vestník) | Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne | Nazwa lub IČO dłużnika | Publikacje w języku słowackim; brak strukturyzowanego API |
| Centrálny register exekúcií (SK Exekútori) | Aktywne postępowania egzekucyjne | Imię, nazwisko, data urodzenia lub IČO | Dostęp odpłatny; wnioskodawca zagraniczny musi podać uzasadniony interes |
Struktura udziałowa i obciążenia spółki
Obchodný register SR publikuje dane udziałowców spółek kapitałowych, w tym zmiany historyczne. Od 2021 roku rejestr jest dostępny online z możliwością pobierania dokumentów. Struktura wielopoziomowa — gdy udziałowcem jest inna spółka — wymaga iteracyjnego sprawdzenia każdego ogniwa łańcucha.
Register partnerov verejného sektora (RPVS) obejmuje wyłącznie podmioty uczestniczące w zamówieniach publicznych i dotacjach. Nie jest ekwiwalentem rejestru beneficjentów rzeczywistych dla transakcji prywatnych. Dla transakcji poza sektorem publicznym pełna weryfikacja beneficjenta rzeczywistego wymaga analizy dokumentów założycielskich i umów wspólników.
Zastawy na udziałach są rejestrowane w Register záložných práv, a nie w Obchodný register. Brak wzmianki w rejestrze handlowym nie oznacza braku zastawu.
Postępowania egzekucyjne i upadłościowe
Centrálny register exekúcií prowadzony przez Slovenskú komoru exekútorov rejestruje aktywne postępowania egzekucyjne. Wynik negatywny nie wyklucza postępowania, które zostało zakończone lub jeszcze nie zostało wpisane. Rejestr obejmuje egzekucje wobec osób fizycznych i prawnych.
Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne są ogłaszane w Obchodný vestník (Dziennik Urzędowy SR). Archiwum sięga publikacji elektronicznych. Brak wpisu w Obchodný vestník nie jest dowodem braku postępowania — możliwe jest złożenie wniosku przed jego ogłoszeniem.
Słowacja nie prowadzi jednego skonsolidowanego rejestru wszystkich postępowań sądowych dotyczących nieruchomości. Wpisy egzekucyjne pojawiają się w katasterze jako plomby (poznámka) — ale tylko po ich formalnym wpisaniu przez sąd lub komornika.
Granica tego, co pozwalają źródła
Kataster nehnuteľností wymaga numeru parceli lub numeru listu vlastníctva jako warunku wstępnego zapytania. Wnioskodawca zagraniczny, który zna tylko adres nieruchomości, nie może samodzielnie przeprowadzić wyszukiwania — adres nie jest kluczem wyszukiwania w słowackim katasterze. Raport ustala ten identyfikator i przeprowadza zapytanie.
Register záložných práv nie pozwala na wyszukiwanie po opisie przedmiotu zastawu w sposób wyczerpujący. Pełna weryfikacja wymaga identyfikatora zastawcy. Jeśli struktura własnościowa jest wielopoziomowa, każde ogniwo wymaga odrębnego zapytania. Raport określa, na którym poziomie łańcuch się urywa i dlaczego.
Beneficjent rzeczywisty w transakcjach prywatnych nie jest ujawniony w jednym rejestrze publicznym. RPVS obejmuje wyłącznie sektor publiczny. Raport ustala strukturę do poziomu możliwego z rejestrów publicznych i wskazuje, gdzie weryfikacja wymaga dokumentów niepublicznych.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €710 |
Kataster nehnuteľností: wpisy hipoteczne i plomby na wskazanej parceli lub LV. Register záložných práv: zastawy na wskazanym podmiocie (IČO lub dane osobowe). Obchodný register: aktualna struktura udziałowa i zarząd spółki. Wynik: zestawienie wpisów z datami i stronami umów zastawniczych. |
Postępowania egzekucyjne (Centrálny register exekúcií). Postępowania upadłościowe (Obchodný vestník). Weryfikacja historycznych zmian struktury. Analiza dokumentów założycielskich. |
| Standardowy | €1 500 |
Wszystko z poziomu Sygnał. Centrálny register exekúcií: aktywne egzekucje wobec właściciela i zastawcy. Obchodný vestník: postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne. Historia zmian udziałowych w Obchodný register (ostatnie wpisy dostępne elektronicznie). Weryfikacja struktury wielopoziomowej do drugiego ogniwa. |
Analiza dokumentów niepublicznych (umowy wspólników, umowy zastawnicze pełne). Weryfikacja beneficjenta rzeczywistego poza RPVS. Sprawdzenie list sankcyjnych UE/OFAC. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów. |
| Rozszerzony | €3 400 |
Wszystko z poziomu Standardowy. Weryfikacja list sankcyjnych UE i OFAC dla wszystkich zidentyfikowanych podmiotów. Sprawdzenie struktury do trzeciego ogniwa lub do poziomu osoby fizycznej. Analiza dokumentów złożonych w Obchodný register (umowy spółki, zmiany). Zestawienie rozbieżności między rejestrami ze wskazaniem źródła rozbieżności. Raport w języku polskim z tabelą obciążeń i tabelą podmiotów. |
Porady prawnej ani oceny prawnej ustalonych faktów. Wyceny nieruchomości ani aktywów. Reprezentacji w postępowaniach słowackich. Tłumaczeń przysięgłych dokumentów źródłowych. |
Gdzie źródła się rozchodzą
Kataster nehnuteľností i Register záložných práv są prowadzone przez różne instytucje i nie są zsynchronizowane w czasie rzeczywistym. Zastaw wpisany w rejestrze notarialnym może nie pojawić się jako plomba w katasterze przez kilka dni roboczych. Odwrotnie — plomba w katasterze może dotyczyć postępowania, które nie ma odpowiednika w rejestrze zastawów.
Obchodný register pokazuje aktualnych udziałowców i ostatnie zmiany. Dokumenty historyczne — wcześniejsze umowy spółki, listy udziałowców sprzed 2021 roku — mogą wymagać wniosku do właściwego sądu rejestrowego. Rozbieżność między danymi online a dokumentami archiwalnymi jest możliwa i stanowi samodzielny wynik weryfikacji.
Najczęstsze pytania
Czy można sprawdzić nieruchomość znając tylko adres?
Kataster nehnuteľností nie przyjmuje adresu pocztowego jako klucza wyszukiwania. Wymagany jest numer parceli (parcelné číslo) lub numer listu vlastníctva. Raport ustala te identyfikatory z dostępnych baz pomocniczych przed złożeniem zapytania do katastra.
Czy rejestr zastawów obejmuje zastawy na udziałach spółki?
Tak. Register záložných práv obejmuje zastawy na udziałach w s.r.o. i akcjach spółek akcyjnych. Wpis nie jest widoczny w Obchodný register — wymaga odrębnego zapytania z identyfikatorem zastawcy.
Jak długo trwa realizacja raportu?
Sygnał: 3–4 dni robocze od potwierdzenia zlecenia i przekazania danych identyfikacyjnych. Standardowy: 5–7 dni roboczych. Rozszerzony: 8–12 dni roboczych, w zależności od liczby ogniw struktury do weryfikacji.
Co jeśli weryfikacja ujawni obciążenia nieznane zleceniodawcy?
Raport dokumentuje każdy wpis z datą, stroną i — jeśli dostępne — kwotą zabezpieczenia. Ocena prawna konsekwencji i dalsze kroki wymagają odrębnej konsultacji prawnej. Raport nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.