Raport o zabezpieczeniu ustala, co rejestry urzędowe mówią o wartości i obciążeniach aktywa — zanim dojdzie do transakcji. Kluczowe pytanie nie brzmi, ile aktywo kosztuje, lecz ile zostaje po odliczeniu wszystkiego, co je już obciąża.
- Co pokazuje raport
- Ciężary ujawnione w rejestrach: hipoteki, zastawy rejestrowe, zastawy skarbowe, zajęcia egzekucyjne, wpisy ostrzeżeń. Źródło: rejestry właściwości rzeczowej dla danej jurysdykcji · swerzone 01.07.2026
- Warunek dostępu
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna, część wymaga wykazania uzasadnionego interesu lub lokalnego identyfikatora. Warunek jest opisany przed zamówieniem raportu.
- Czego nie pokazuje
- Ciężarów nieujawnionych w rejestrze: nieformalnych porozumień, zastawów powstałych z mocy prawa bez wpisu, roszczeń poza postępowaniem egzekucyjnym.
- Termin realizacji
- Zależy od dostępności rejestru w danej jurysdykcji. Termin jest podawany przy potwierdzeniu zamówienia, nie po otrzymaniu płatności.
Zabezpieczenie jako przedmiot weryfikacji
Aktywo pełni funkcję zabezpieczenia tylko do wysokości wolnej wartości. Wolna wartość to różnica między wartością rynkową a sumą wszystkich ciężarów ujawnionych w rejestrach. Raport ustala tę różnicę — lub stwierdza, że jej ustalenie w danej jurysdykcji nie jest możliwe ze źródeł publicznych.
Kąt analizy jest zawsze ten sam: ile realnie warte jest zabezpieczenie i co je już obciąża. Odpowiedź pochodzi z rejestrów, nie z oświadczeń stron transakcji.
Co wchodzi w skład weryfikacji zabezpieczenia
Weryfikacja obejmuje cztery warstwy informacji. Każda warstwa pochodzi z odrębnego źródła urzędowego.
| Warstwa | Co ustala | Typowe źródło | Ograniczenie |
|---|---|---|---|
| Własność | Kto figuruje jako właściciel w rejestrze | Księga wieczysta, rejestr nieruchomości, rejestr spółek | Wpis może nie odzwierciedlać stanu po niezarejestrowanym przeniesieniu |
| Hipoteki i zastawy rejestrowe | Suma zabezpieczonej wierzytelności, wierzyciel, kolejność | Dział IV KW, rejestr zastawów Ministra Sprawiedliwości | Kolejność rozliczenia zależy od prawa właściwego, nie tylko od daty wpisu |
| Zastawy skarbowe i celne | Wpisy powstałe z mocy decyzji administracyjnej | Rejestr zastawów skarbowych Ministra Finansów | Odrębny system od rejestrów sądowych; brak konsolidacji |
| Postępowania egzekucyjne i upadłościowe | Zajęcia, zakazy zbycia, toczące się postępowania | KRZ (od 01.12.2021), rejestry egzekucyjne właściwe dla jurysdykcji | KRZ nie obejmuje postępowań wszczętych przed 01.12.2021 |
Aktywa zagraniczne — specyfika weryfikacji
Każda jurysdykcja prowadzi własne rejestry według własnych zasad. Nie istnieje jeden europejski ani międzynarodowy rejestr obciążeń. Weryfikacja aktywa zagranicznego wymaga dostępu do właściwego rejestru w kraju położenia aktywa.
Dostęp bywa ograniczony przez wymóg lokalnego identyfikatora, obowiązek wykazania uzasadnionego interesu, język urzędowy lub formę elektroniczną podpisu. Raport opisuje, które warunki mają zastosowanie — i które z nich są możliwe do spełnienia przez polskiego nabywcę działającego zdalnie.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżności między źródłami są wynikiem, nie błędem. Typowe przypadki:
- Wpis w rejestrze zastawów sądowych nie pokrywa się z wpisem w rejestrze zastawów skarbowych — oba są ważne i niezależne.
- Wartość wpisanej hipoteki różni się od salda zadłużenia wynikającego z dokumentów kredytowych — rejestr pokazuje kwotę zabezpieczenia, nie bieżące saldo.
- Rejestr spółek wskazuje właściciela, który zbył aktywo bez aktualizacji wpisu — wpis pozostaje miarodajny do chwili wykreślenia lub zmiany.
- Dwie jurysdykcje zgłaszają pierwszeństwo wobec tego samego aktywa — kolizja wymaga analizy prawa prywatnego międzynarodowego, nie samego odczytu rejestrów.
Każda rozbieżność jest opisywana w raporcie jako ustalony fakt, nie jako wynik do zinterpretowania. Interpretacja prawna leży poza zakresem raportu faktograficznego.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry urzędowe pokazują to, co zostało do nich wpisane. Nie pokazują ciężarów, które nie wymagają wpisu z mocy prawa: zastawów ustawowych, roszczeń pracowniczych w niektórych jurysdykcjach, praw pierwokupu wynikających z umów niepodlegających ujawnieniu. Raport identyfikuje kategorie ciężarów niewidocznych w rejestrach i wskazuje, na jakim etapie łańcuch informacji się urywa.
W jurysdykcjach, gdzie rejestr obciążeń nie jest publiczny lub wymaga wykazania interesu prawnego niedostępnego dla zagranicznego nabywcy, raport stwierdza ten fakt i opisuje warunek dostępu. Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością.
KRZ zawiera wyłącznie postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne otwarte po 01.12.2021. Brak wpisu w KRZ nie wyklucza wcześniejszego postępowania. Jest to obowiązkowa uwaga, nie szczegół techniczny.
Metodologia: jak powstaje raport
Raport jest zestawieniem faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Każde ustalenie jest przypisane do konkretnego źródła z datą pobrania. Ustalenia bez źródłowego oparcia nie są zamieszczane.
W Polsce weryfikacja obciążeń rzeczowych wymaga dostępu do co najmniej dwóch odrębnych systemów: rejestru zastawów prowadzonego przez Ministra Sprawiedliwości oraz rejestru zastawów skarbowych prowadzonego przez Ministra Finansów. Pełny profil obciążeń wymaga sprawdzenia obu — systemy nie są ze sobą skonsolidowane i nie wymieniają danych automatycznie.
| Etap | Działanie | Produkt etapu |
|---|---|---|
| 1 | Identyfikacja aktywa i jurysdykcji właściwej | Lista rejestrów do sprawdzenia |
| 2 | Weryfikacja warunków dostępu do każdego rejestru | Mapa dostępności — przed zamówieniem |
| 3 | Pobranie danych z rejestrów | Surowe wyciągi z datą pobrania |
| 4 | Zestawienie i identyfikacja rozbieżności | Raport faktograficzny |
| 5 | Opis granic ustaleń | Sekcja limitów w raporcie |
Często zadawane pytania
Czy raport zastępuje opinię prawną?
Raport nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. Ustala fakty z rejestrów i opisuje granice tych ustaleń. Ocena prawna — co fakty oznaczają dla konkretnej transakcji — jest przedmiotem odrębnego zlecenia.
Czy weryfikacja obejmuje jurysdykcje spoza UE?
Zakres jurysdykcyjny jest ustalany przy potwierdzeniu zamówienia. Dostępność i kompletność rejestrów poza UE jest zróżnicowana. Raport opisuje, co jest możliwe do ustalenia w danej jurysdykcji, i wyraźnie wskazuje luki.
Jak długo trwa realizacja?
Termin zależy od dostępności rejestru w jurysdykcji aktywa. Jest podawany przy potwierdzeniu zamówienia — nie po wpłacie, lecz przed jej dokonaniem.
Co jeśli rejestr nie jest dostępny dla zagranicznego wnioskodawcy?
Raport stwierdza ten fakt i opisuje warunek, który uniemożliwia dostęp. Granica ustaleń jest opisana — nie przemilczana.
Czy Polska ma jeden rejestr zastawów?
Nie. W Polsce funkcjonują dwa odrębne rejestry zastawów: rejestr zastawów prowadzony przez Ministra Sprawiedliwości (zastawy rejestrowe na podstawie ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów) oraz rejestr zastawów skarbowych prowadzony przez Ministra Finansów (zastawy powstałe z mocy ordynacji podatkowej). Pełna weryfikacja obciążeń zastawniczych wymaga sprawdzenia obu rejestrów.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.