Certyfikacja BREEAM i LEED w Polsce – aspekty prawne

Deweloper biurowy z Krakowa podpisuje umowę najmu z najemcą korporacyjnym. W klauzuli ESG najemca wymaga utrzymania certyfikatu BREEAM Excellent przez cały okres najmu. Brak certyfikatu uprawnia najemcę do wypowiedzenia umowy. Deweloper pyta: co to oznacza prawnie i co grozi, gdy certyfikat zostanie zawieszony lub cofnięty?

Certyfikacja BREEAM i LEED nie jest w Polsce obowiązkiem ustawowym – to dobrowolny system oceny budynków. Jednak jej brak lub utrata coraz częściej uruchamia konkretne skutki prawne: prawo do wypowiedzenia umowy najmu, odpowiedzialność kontraktową dewelopera wobec nabywcy oraz obniżenie wartości nieruchomości przy transakcjach M&A. Skutki te pojawiają się w ciągu 30 do 90 dni od stwierdzenia niezgodności.

Poniższy przewodnik omawia pięć obszarów: krajowy kontekst regulacyjny, kluczowe instrumenty prawne, typowe pułapki kontraktowe, perspektywę inwestora zagranicznego oraz praktyczną listę kontrolną. Każda sekcja zawiera konkretny próg lub termin – bo w nieruchomościach komercyjnych czas i liczby mają znaczenie.

Jak certyfikacja BREEAM i LEED wpisuje się w polskie prawo budowlane?

BREEAM i LEED to prywatne systemy oceny, opracowane odpowiednio przez BRE Global (Wielka Brytania) i U.S. Green Building Council. Żaden z nich nie wynika wprost z Prawa budowlanego ani z polskich rozporządzeń technicznych. Mimo to ich znaczenie prawne w Polsce systematycznie rośnie – i to z trzech kierunków jednocześnie.

Po pierwsze, dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) w wersji recast z 2024 r. zobowiązuje Polskę do stopniowego wprowadzania wymogów dotyczących budynków zeroemisyjnych. Polskie przepisy wykonawcze, w tym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych (WT 2021), zaostrzają standardy izolacyjności i efektywności energetycznej. Budynki certyfikowane BREEAM Very Good lub LEED Gold spełniają te wymogi z marginesem – i jest to coraz ważniejszy argument przy finansowaniu. Banki i fundusze wymagają certyfikatu jako warunku uruchomienia kredytu zielonego (green loan), a jego brak zamyka drogę do preferencyjnego finansowania.

Po drugie, Urząd Zamówień Publicznych (UZP) i zamawiający sektorowi coraz częściej wpisują wymóg certyfikatu do specyfikacji przetargowych. Brak BREEAM lub LEED dyskwalifikuje ofertę już na etapie oceny formalnej – to utracona szansa na kontrakt o wartości nierzadko przekraczającej 50 mln PLN.

Po trzecie, ustawa o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi nakłada na zarządzających REIT-ami i funduszami nieruchomości obowiązki raportowania ESG. Certyfikat BREEAM lub LEED staje się de facto dowodem zgodności portfela z wymaganiami inwestorów instytucjonalnych. Brak certyfikatu w portfelu funduszu przekłada się na niższy rating ESG i wyższy koszt kapitału – skutek nieodwracalny w perspektywie kwartału.

W praktyce – wiele firm o tym zapomina – certyfikacja wpływa również na klasyfikację podatkową nieruchomości. Nowe definicje „budynku" i „budowli" obowiązujące od 2025 r. w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych zmieniają podstawę wymiaru podatku od nieruchomości dla obiektów przemysłowych i logistycznych. Certyfikat BREEAM może przesądzić o zakwalifikowaniu instalacji jako części budynku – co obniża stawkę podatkową nawet o kilkadziesiąt groszy za metr kwadratowy.

Jakie instrumenty prawne regulują obowiązki certyfikacyjne w umowach?

Certyfikat BREEAM lub LEED funkcjonuje w obrocie prawnym przede wszystkim jako zobowiązanie kontraktowe. Może pojawić się w czterech typach dokumentów: umowie deweloperskiej, umowie najmu komercyjnego, umowie sprzedaży nieruchomości oraz umowie kredytu lub obligacji. Każdy z tych kontekstów rodzi inny reżim odpowiedzialności.

W umowie deweloperskiej zobowiązanie do uzyskania certyfikatu na poziomie co najmniej BREEAM Very Good jest dziś standardem w projektach biurowych klasy A w Warszawie i Krakowie. Termin uzyskania certyfikatu powinien być powiązany z terminem odbioru technicznego budynku – a nie z datą zawarcia umowy najmu. Różnica wynosi zazwyczaj od 6 do 18 miesięcy. Jeśli deweloper nie uzyska certyfikatu w terminie, nabywca może żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy – zależnie od treści klauzuli.

W umowie najmu komercyjnego spotykamy trzy warianty klauzuli certyfikacyjnej. Pierwszy: certyfikat jako warunek zawieszający (umowa wchodzi w życie dopiero po uzyskaniu certyfikatu). Drugi: certyfikat jako zobowiązanie ciągłe (wynajmujący utrzymuje certyfikat przez cały okres najmu pod rygorem kary umownej). Trzeci: certyfikat jako prawo do wypowiedzenia (utrata certyfikatu uprawnia najemcę do wypowiedzenia umowy z zachowaniem 90-dniowego okresu). Wariant trzeci jest najczęstszy w umowach z najemcami korporacyjnymi i funduszami. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem dla wynajmującego jest wariant drugi z karą umowną ograniczoną do 10% rocznego czynszu – zamiast prawa do natychmiastowego wypowiedzenia.

W transakcjach sprzedaży nieruchomości certyfikat BREEAM lub LEED staje się elementem due diligence. Brak certyfikatu lub jego obniżenie (np. z Excellent na Very Good) jest traktowane jako wada prawna lub faktyczna nieruchomości. Na podstawie art. 556 k.c. kupujący może żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy w terminie roku od wykrycia wady. W transakcjach M&A obejmujących spółki celowe (SPV) holding nieruchomości certyfikat wpływa na wycenę metodą DCF – utrata certyfikatu może obniżyć wartość portfela o 5–15%.

W umowach kredytowych i obligacjach zielonych (green bonds) certyfikat BREEAM lub LEED jest warunkiem utrzymania finansowania. Jego utrata uruchamia klauzulę step-up (podwyższenie marży o 25–75 punktów bazowych) lub – w skrajnych przypadkach – obowiązek wcześniejszej spłaty całości kredytu w terminie 60 dni. To ryzyko nieodwracalne, jeśli refinansowanie nie jest dostępne na rynku.

Dla inwestorów zagranicznych wchodzących na rynek polski przez spółkę celową istotne jest również, że nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców spoza EOG wymaga zezwolenia MSWiA na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. Certyfikat BREEAM lub LEED nie zastępuje tego zezwolenia, ale jego posiadanie może przyspieszyć decyzję – bo świadczy o standardzie zarządzania aktywem.

Gdzie najczęściej powstają spory i jak ich unikać?

Spory dotyczące certyfikacji BREEAM i LEED w Polsce koncentrują się w trzech obszarach: odpowiedzialność za utratę certyfikatu, zakres obowiązków najemcy wobec wynajmującego oraz roszczenia z tytułu wad w transakcjach sprzedaży. Każdy z tych obszarów ma swoją specyfikę procesową.

Firma logistyczna z Mazowsza – w połowie 2024 r. – straciła certyfikat BREEAM Industrial Very Good po remoncie dachu przeprowadzonym przez najemcę bez zgody wynajmującego. Wynajmujący żądał kary umownej w wysokości 800 000 PLN. Najemca twierdził, że remont mieścił się w zakresie bieżącej konserwacji dozwolonej umową. Spór trafił do sądu arbitrażowego. Kluczowym dowodem był zakres prac opisany w certyfikacie – dokument, który żadna ze stron nie załączyła do umowy najmu.

To typowy błąd. Certyfikat BREEAM lub LEED to nie tylko tytuł na tabliczce przy wejściu – to dokument techniczny opisujący konkretne parametry budynku: zużycie energii, jakość wody, zarządzanie odpadami, transport. Każda zmiana tych parametrów może wpłynąć na utrzymanie certyfikatu. Umowa najmu powinna precyzować, które prace wymagają zgody certyfikatora, a które są neutralne dla certyfikacji. Bez tej klauzuli każda modernizacja staje się potencjalnym źródłem sporu.

Drugi obszar sporny to podział kosztów recertyfikacji. Certyfikat BREEAM wymaga odnowienia co 3–5 lat. Koszt audytu i recertyfikacji wynosi od 30 000 do 150 000 PLN w zależności od wielkości budynku. Umowy najmu rzadko regulują, kto ponosi ten koszt. W praktyce – jeśli umowa milczy – ciężar spada na wynajmującego, ale najemca może kwestionować opłaty serwisowe (service charge), które wynajmujący próbuje przerzucić na najemcę. Zalecamy wprost wskazanie w umowie, że recertyfikacja wchodzi w zakres kosztów wspólnych budynku (opłata eksploatacyjna) i jest rozliczana proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni.

Trzeci obszar to spory z tytułu wad przy sprzedaży. Fundusz nieruchomości z Niemiec – jesienią 2023 r. – nabył portfel biurowy w Warszawie, zakładając, że wszystkie budynki posiadają certyfikat BREEAM Excellent. Po zamknięciu transakcji okazało się, że dwa budynki miały jedynie status „certyfikat w toku" (BREEAM In-Use assessment pending). Fundusz wystąpił z roszczeniem odszkodowawczym na podstawie art. 556 k.c. Spór jest w toku – a wartość roszczenia przekracza 12 mln PLN. Prosta lekcja: due diligence musi obejmować weryfikację aktualnego statusu certyfikatu bezpośrednio u certyfikatora (BRE Global lub GBCI), nie tylko w dokumentacji sprzedającego.

W sporach sądowych dotyczących certyfikacji kluczowe znaczenie ma opinia biegłego z zakresu budownictwa zrównoważonego. Sądy powszechne rzadko mają doświadczenie w tej materii – dlatego coraz więcej sporów trafia do arbitrażu. Jeśli Państwa umowa nie zawiera klauzuli arbitrażowej, warto rozważyć jej wprowadzenie przy najbliższym aneksowaniu. Szczegóły dotyczące prowadzenia sporów nieruchomościowych przed polskimi sądami i w arbitrażu opisujemy w praktyce sporów KORDECKI & Partners.

Opłata sądowa w sprawie o roszczenie przekraczające 1 mln PLN wynosi 5% wartości przedmiotu sporu zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – co przy sporze o 12 mln PLN daje 600 000 PLN samej opłaty. To koszt, którego można uniknąć przez precyzyjne zapisy kontraktowe.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – szczególnie jeśli dotyczy umowy najmu z klauzulą certyfikacyjną lub transakcji sprzedaży portfela – wymaga indywidualnej oceny. Brak precyzyjnych zapisów dotyczących certyfikatu BREEAM lub LEED zamyka drogę do skutecznej ochrony kontraktowej i może prowadzić do nieodwracalnej utraty prawa do odszkodowania.

Jeśli Państwa spółka jest stroną umowy zawierającej zobowiązania certyfikacyjne lub planuje transakcję, w której certyfikat wpływa na wycenę – przeprowadzimy audyt klauzul certyfikacyjnych, ocenimy ryzyko i przygotujemy rekomendacje: info@kordeckipartners.com.

Jak inwestor zagraniczny powinien podejść do certyfikacji BREEAM i LEED w Polsce?

Dla zagranicznego inwestora wchodzącego na rynek polski certyfikacja BREEAM lub LEED to nie tylko kwestia ESG – to element due diligence prawnego i finansowego. Podejście różni się w zależności od struktury inwestycji: zakup gruntu pod budowę, nabycie gotowego budynku lub przejęcie spółki celowej (asset deal vs. share deal).

Przy zakupie gruntu pod budowę inwestor musi uwzględnić certyfikację już na etapie projektu architektonicznego. Wymogi BREEAM New Construction lub LEED BD+C (Building Design and Construction) wpływają na wybór materiałów, systemy HVAC i BMS, a nawet na lokalizację względem komunikacji publicznej (kryterium transportowe). Projekt budowlany zatwierdzany przez starostę lub prezydenta miasta musi być spójny z wymogami certyfikacji – rozbieżności między projektem a wymogami certyfikatora ujawniają się zazwyczaj na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie i kosztują od 3 do 6 miesięcy opóźnienia.

Przy nabyciu gotowego budynku kluczowe jest rozróżnienie między certyfikatem BREEAM New Construction (jednorazowa ocena projektu i budowy) a BREEAM In-Use (ocena eksploatacji, odnawiana cyklicznie). Inwestor kupujący budynek z certyfikatem BREEAM NC może odkryć, że budynek nie spełnia wymogów BREEAM In-Use – bo przez lata eksploatacji pogorszyły się parametry energetyczne lub zmieniło się zarządzanie odpadami. To wada faktyczna nieruchomości, którą wykrywa się wyłącznie przez audyt techniczny z udziałem licencjonowanego asesora BREEAM.

Dla inwestorów z Niemiec, Francji i Skandynawii – którzy stanowią główną grupę zagranicznych nabywców nieruchomości komercyjnych w Polsce – certyfikat LEED jest często preferowany nad BREEAM ze względu na rozpoznawalność na rynku globalnym. W praktyce oba systemy są akceptowane przez polskie banki finansujące zielone kredyty. Różnica polega na metodologii: BREEAM ocenia budynek w kontekście lokalnym (np. polskie normy techniczne), LEED stosuje globalne kryteria. Dla portfela europejskiego BREEAM jest zazwyczaj lepiej skalibrowany.

Aspektem często pomijanym przez inwestorów zagranicznych jest kwestia własności certyfikatu. Certyfikat BREEAM jest wystawiany na właściciela budynku lub operatora – nie na najemcę. Przy sprzedaży budynku certyfikat nie przechodzi automatycznie na nabywcę. Wymaga formalnego przeniesienia u certyfikatora (BRE Global lub jego polskiego partnera) i aktualizacji danych w systemie rejestrowym. Zaniedbanie tego kroku oznacza, że nowy właściciel technicznie nie posiada certyfikatu – co może uruchomić klauzule step-up w umowach kredytowych w terminie 30 dni od zamknięcia transakcji.

Zagadnienia związane z przeglądami umów najmu komercyjnego dla inwestorów zagranicznych – w tym klauzule ESG i certyfikacyjne – omawiamy szczegółowo w przewodniku po przeglądzie umowy najmu biurowego.

Checklist: co przygotować przed certyfikacją lub transakcją z certyfikatem?

Poniższa lista kontrolna służy jako punkt wyjścia do oceny gotowości prawnej i technicznej. Nie zastępuje indywidualnego doradztwa – ale pozwala zidentyfikować luki przed negocjacjami lub przed złożeniem oferty w przetargu.

• Weryfikacja statusu certyfikatu u certyfikatora – sprawdź aktualny status w rejestrze BRE Global (BREEAM) lub GBCI (LEED), nie tylko w dokumentacji sprzedającego lub wynajmującego. Status „certyfikat w toku" nie jest równoważny z certyfikatem przyznanym.
• Audyt klauzul certyfikacyjnych w umowach – przejrzyj wszystkie umowy najmu, kredytowe i deweloperskie pod kątem zobowiązań certyfikacyjnych, kar umownych i praw do wypowiedzenia. Termin reakcji na utratę certyfikatu wynosi zazwyczaj 30–90 dni.
• Ocena kosztów recertyfikacji – ustal, czy umowy regulują podział kosztów recertyfikacji (30 000–150 000 PLN). Brak regulacji oznacza ryzyko sporu o opłatę eksploatacyjną.
• Weryfikacja własności certyfikatu przy transakcji – upewnij się, że certyfikat zostanie formalnie przeniesiony na nabywcę u certyfikatora w terminie 30 dni od zamknięcia transakcji.
• Analiza wpływu certyfikatu na podatek od nieruchomości – sprawdź, czy nowe definicje z 2025 r. wpływają na klasyfikację instalacji i podstawę wymiaru podatku od nieruchomości dla Państwa obiektu.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – szczególnie gdy obejmuje portfel nieruchomości komercyjnych lub transakcję cross-border – wymaga szczegółowej analizy. Brak weryfikacji statusu certyfikatu przed zamknięciem transakcji może prowadzić do nieodwracalnej utraty prawa do roszczeń z tytułu wad lub uruchomienia klauzul step-up w finansowaniu.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości z certyfikatem BREEAM lub LEED, aneksowanie umowy najmu z klauzulą certyfikacyjną lub udział w przetargu z wymogiem certyfikacyjnym – przeprowadzimy audyt dokumentacji, ocenimy ryzyko kontraktowe i przygotujemy rekomendacje: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy certyfikat BREEAM lub LEED jest wymagany przez polskie prawo budowlane?

O: Nie – certyfikacja BREEAM i LEED pozostaje w Polsce dobrowolna i nie wynika z Prawa budowlanego ani z rozporządzeń technicznych. Obowiązek jej uzyskania może jednak wynikać z umowy (najmu, deweloperskiej, kredytowej) lub ze specyfikacji przetargowej zamawiającego publicznego. Brak certyfikatu wymaganego umową może skutkować karą umowną lub prawem do wypowiedzenia umowy przez drugą stronę w terminie określonym w kontrakcie – zazwyczaj 30 do 90 dni od stwierdzenia niezgodności.

P: Ile kosztuje uzyskanie certyfikatu BREEAM dla budynku biurowego w Polsce i kto za to płaci?

O: Koszt certyfikacji BREEAM New Construction dla budynku biurowego o powierzchni 10 000 m² wynosi zazwyczaj od 80 000 do 200 000 PLN, wliczając wynagrodzenie asesora i opłaty rejestracyjne BRE Global. Recertyfikacja w ramach BREEAM In-Use kosztuje od 30 000 do 150 000 PLN co 3–5 lat. Polskie umowy najmu komercyjnego rzadko regulują ten podział wprost – co jest najczęstszym źródłem sporów o opłatę eksploatacyjną. Zalecamy, aby umowa wskazywała certyfikację jako składnik kosztów wspólnych rozliczanych proporcjonalnie do powierzchni najmu.

P: Czy utrata certyfikatu BREEAM przez wynajmującego daje najemcy prawo do obniżenia czynszu?

O: Zależy wyłącznie od treści umowy najmu. Jeśli certyfikat jest zobowiązaniem ciągłym wynajmującego, jego utrata może stanowić nienależyte wykonanie umowy – i na tej podstawie najemca może żądać obniżenia czynszu lub odszkodowania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. Prawo do obniżenia czynszu nie powstaje automatycznie – musi wynikać z konkretnej klauzuli umownej lub z udowodnionej szkody. Powszechnym błędem jest przekonanie, że certyfikat jest jedynie elementem marketingowym – w rzeczywistości staje się on elementem treści zobowiązania wynajmującego.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, sporów budowlanych i doradztwa ESG w obszarze real estate. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.