Firma deweloperska z Mazowsza podpisuje umowę przedwstępną na zakup gruntu przemysłowego. Cena wydaje się atrakcyjna. Dopiero trzy tygodnie później – już po wpłacie zaliczki – badanie gleby ujawnia zanieczyszczenie chlorowanymi węglowodorami na głębokości kilku metrów. Koszt remediacji: kilkanaście milionów złotych. Transakcja staje się pułapką, nie inwestycją.

Due diligence środowiskowe nieruchomości w Polsce to zorganizowany proces weryfikacji ryzyk ekologicznych przed nabyciem lub leasingiem nieruchomości. Obejmuje analizę rejestru historycznych zanieczyszczeń, badania gleby i wód gruntowych oraz ocenę zgodności z przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska. Zaniechanie tego etapu może oznaczać przejęcie odpowiedzialności remediacyjnej, której wartość wielokrotnie przekracza cenę zakupu.

Ten materiał prowadzi przez cztery obszary: ramy prawne obowiązujące w Polsce, instrumenty i etapy badania, typowe pułapki transakcyjne oraz kwestie szczególnie istotne dla inwestorów zagranicznych. Na końcu znajdą Państwo listę kontrolną i odpowiedzi na najczęstsze pytania klientów.

Jakie przepisy regulują odpowiedzialność środowiskową przy zakupie nieruchomości?

Odpowiedzialność środowiskowa nabywcy nieruchomości w Polsce wynika z kilku aktów prawnych działających równolegle. Prawo ochrony środowiska nakłada obowiązek remediacji na władającego terenem – nie tylko na historycznego sprawcę zanieczyszczenia. Ustawa o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie wprowadza zasadę „zanieczyszczający płaci", ale w praktyce egzekwuje ją wobec aktualnego właściciela lub użytkownika wieczystego. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska (RDOŚ) wydaje decyzje remediacyjne, a ich wykonanie kontroluje Inspekcja Ochrony Środowiska (IOś).

Rejestr historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi prowadzi Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska (GDOŚ). Wpis do rejestru nie jest warunkiem koniecznym odpowiedzialności – zanieczyszczenie może istnieć bez formalnego wpisu, a decyzja RDOŚ może objąć nieruchomość nieujawnioną w rejestrze. Nabywca, który pominął weryfikację rejestru GDOŚ, nie może skutecznie powołać się na dobrą wiarę w postępowaniu administracyjnym.

Dla transakcji z udziałem cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii zastosowanie ma ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zezwolenie MSWiA jest wymagane przy nabyciu gruntów rolnych i leśnych, a także nieruchomości w strefie nadgranicznej. W praktyce proces uzyskania zezwolenia trwa od 4 do 6 miesięcy – co należy uwzględnić w harmonogramie transakcji.

Odrębną kategorię stanowią nieruchomości objęte decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach (DUś). Decyzja ta wiąże każdego kolejnego inwestora realizującego przedsięwzięcie na danym terenie. Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości może wymagać przeprowadzenia nowej oceny oddziaływania na środowisko – co wydłuża realizację projektu o 12 do 18 miesięcy.

Z jakich instrumentów składa się rzetelne badanie środowiskowe?

Rzetelne due diligence środowiskowe to przynajmniej trzy warstwy analizy. Pierwsza – desk research – obejmuje weryfikację rejestrów publicznych, map historycznych i archiwalnych zdjęć lotniczych. Druga – badanie terenowe fazy I – polega na wizji lokalnej i wywiadach z użytkownikami sąsiednich nieruchomości. Trzecia – badanie fazy II – to fizyczne próbkowanie gleby i wód gruntowych w punktach wyznaczonych na podstawie fazy I.

Faza I powinna trwać nie dłużej niż 4 tygodnie od zlecenia. Jej wynikiem jest raport z oceną ryzyka, który klasyfikuje nieruchomość jako niskiego, średniego lub wysokiego ryzyka środowiskowego. Raport z fazy I nie daje certyfikatu czystości – wskazuje jedynie, czy faza II jest konieczna. W praktyce każda działka o historii przemysłowej wymaga fazy II.

Badanie fazy II obejmuje odwierty geotechniczne (zazwyczaj 5 do 15 punktów na hektar), pobór próbek i analizy laboratoryjne. Koszt kompletnego badania fazy II dla działki 2 ha wynosi od 40 000 do 120 000 PLN w zależności od zakresu substancji analizowanych. Czas realizacji: 6 do 12 tygodni. Dla działek o powierzchni powyżej 5 ha termin ten wydłuża się do 4–6 miesięcy.

Jeśli faza II potwierdza zanieczyszczenie, kolejnym krokiem jest plan remediacji zatwierdzany przez RDOŚ. Plan określa standard docelowy gleby, harmonogram prac i koszt. Decyzja RDOŚ zatwierdzająca plan remediacji jest warunkiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę na terenie zanieczyszczonym – co oznacza, że bez jej uzyskania inwestycja nie ruszy.

W transakcjach komercyjnych coraz częściej stosuje się klauzule środowiskowe w umowie sprzedaży: escrow remediacyjne (zatrzymanie części ceny do czasu zakończenia prac), korekty ceny uzależnione od wyników fazy II oraz gwarancje sprzedającego dotyczące braku znanych zanieczyszczeń. Każda z tych klauzul wymaga precyzyjnego zdefiniowania zakresu i standardów remediacji.

Dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami w innych jurysdykcjach europejskich – w tym w Niderlandach, gdzie regulacje środowiskowe należą do najsurowszych w UE – przydatne informacje znajdą Państwo w naszej praktyce nieruchomościowej dla rynku niderlandzkiego.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – szczególnie gdy harmonogram transakcji jest napięty – wymaga indywidualnej oceny zakresu i kolejności badań. Pominięcie choćby jednego etapu może zamknąć drogę do uzyskania pozwolenia na budowę i nieodwracalnie opóźnić projekt.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości przemysłowej lub poprzemysłowej w Polsce i potrzebuje oceny ryzyka środowiskowego przed podpisaniem umowy przedwstępnej – przeprowadzimy due diligence prawne, skoordynujemy badania środowiskowe i wynegocjujemy klauzule ochronne: info@kordeckipartners.com.

Jakie pułapki najczęściej kosztują inwestorów transakcje?

Pierwszą i najczęstszą pułapką jest brak weryfikacji historii użytkowania terenu. Działka opisana w KW jako „grunt niezabudowany" może przez dekady służyć jako nielegalne składowisko odpadów lub stacja paliw. Archiwa Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (GUGiK) przechowują zdjęcia lotnicze od lat 50. XX w. – ich analiza zajmuje 2 dni i kosztuje kilkaset złotych, a może ujawnić historię, której sprzedający nie ujawni dobrowolnie.

Drugą pułapką są pozwolenia zintegrowane (IPPC). Nieruchomość objęta pozwoleniem zintegrowanym przenosi na nabywcę wszystkie obowiązki operatora instalacji – w tym obowiązek złożenia raportu bazowego i monitorowania emisji. Nabywca, który nie zidentyfikował tego obciążenia przed transakcją, dowiaduje się o nim dopiero przy pierwszej kontroli IOś – zwykle po 12 do 24 miesiącach od zakupu.

Trzecią pułapką jest ryzyko reklasyfikacji podatkowej nieruchomości. Nowe definicje budynku i budowli obowiązujące od 2025 r. zmieniają podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości dla obiektów przemysłowych. Inwestor, który wycenił nabycie według starych stawek, może stanąć przed wyższym rocznym kosztem podatkowym. Szczegółową analizę tego ryzyka zawiera opracowanie o sporach reklasyfikacyjnych 2025.

Czwartą pułapką są spory budowlane na tle FIDIC. Deweloper, który nabywa nieruchomość z niedokończoną inwestycją budowlaną, przejmuje ryzyko roszczeń wykonawcy z tytułu prolongaty kontraktu, roszczeń o dodatkowe wynagrodzenie i kar umownych. W praktyce – wiele firm o tym zapomina – umowy FIDIC przewidują 28-dniowy termin na zgłoszenie roszczenia pod rygorem jego wygaśnięcia. Przekroczenie tego terminu zamyka drogę do dochodzenia należności.

Piątą pułapką jest nabycie nieruchomości obciążonej decyzją środowiskową wydaną dla poprzedniego inwestora. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach jest ważna 6 lat od wydania (z możliwością przedłużenia do 10 lat). Jeśli nowy nabywca chce realizować inne przedsięwzięcie niż objęte decyzją, musi przeprowadzić nową procedurę OOŚ – co generuje opóźnienie od 12 do 24 miesięcy i koszty od 80 000 do 300 000 PLN.

Jak due diligence środowiskowe wygląda z perspektywy zagranicznego inwestora?

Zagraniczny inwestor wchodzący na rynek polski napotyka kilka warstw ryzyka, których nie ma w jego jurysdykcji macierzystej. Pierwsza warstwa to rozdrobnienie rejestrów – w Polsce nie istnieje jeden centralny rejestr zanieczyszczonych gruntów. Rejestr GDOŚ obejmuje tereny historycznie zanieczyszczone, ale nie zawiera danych o bieżących naruszeniach środowiskowych objętych postępowaniami administracyjnymi prowadzonymi przez RDOŚ w 16 województwach.

Dla inwestora z Niemiec lub Francji zaskoczeniem może być brak obowiązkowej fazy I przy każdej transakcji komercyjnej. W Polsce przepisy nie nakładają expressis verbis obowiązku przeprowadzenia due diligence środowiskowego przed nabyciem nieruchomości. Odpowiedzialność za zanieczyszczenie przechodzi na nabywcę z mocy prawa – niezależnie od tego, czy wiedział o zanieczyszczeniu, czy nie. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawsze zlecenie przynajmniej fazy I przed podpisaniem listu intencyjnego.

Kwestia sankcji ma odrębne znaczenie przy transakcjach z podmiotami powiązanymi z rosyjskim lub białoruskim kapitałem. Nabycie nieruchomości od podmiotu objętego unijnymi sankcjami lub polską ustawą z 15 kwietnia 2022 r. może skutkować unieważnieniem transakcji i odpowiedzialnością karną nabywcy. Szczegółową analizę ram sankcyjnych zawiera opracowanie o wpływie sankcji UE na polskie przedsiębiorstwa.

Inwestorzy spoza EOG muszą uwzględnić termin uzyskania zezwolenia MSWiA w harmonogramie transakcji. Zezwolenie wydawane jest w terminie 2 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku, ale w praktyce postępowanie trwa 4 do 6 miesięcy. Brak zezwolenia skutkuje nieważnością umowy nabycia nieruchomości z mocy prawa.

W transakcjach transgranicznych warto rozważyć strukturyzację nabycia przez polską spółkę celową (SPV). SPV może nabyć nieruchomość bez zezwolenia MSWiA, jeśli jest zarejestrowana w Polsce i spełnia warunki ustawy. Jednocześnie SPV izoluje ryzyko środowiskowe od aktywów macierzystych inwestora – co jest standardem w transakcjach powyżej 10 mln EUR.

Lista kontrolna: co sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy zobowiązującej warto przejść przez minimalny zestaw weryfikacji środowiskowych. Poniższe punkty dotyczą każdej nieruchomości komercyjnej lub przemysłowej, niezależnie od jej historii i lokalizacji.

  • Rejestr GDOŚ i RDOŚ – weryfikacja wpisu w rejestrze historycznych zanieczyszczeń oraz sprawdzenie, czy wobec nieruchomości toczy się postępowanie remediacyjne w którymkolwiek z 16 urzędów RDOŚ.
  • Historia użytkowania terenu – analiza archiwalnych zdjęć lotniczych (GUGiK), dawnych planów zagospodarowania i ewidencji działalności przemysłowej w promieniu 500 m.
  • Pozwolenia środowiskowe i IPPC – identyfikacja aktywnych pozwoleń zintegrowanych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i raportów bazowych złożonych przez poprzednich operatorów.
  • Faza I lub II – zlecenie badania środowiskowego przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub uzależnienie jej skuteczności od wyników badania (warunek zawieszający).
  • Klauzule ochronne w umowie – escrow remediacyjne, gwarancje sprzedającego, mechanizm korekty ceny oraz odpowiedzialność za postępowania wszczęte po dacie zawarcia umowy.

Spółka logistyczna z Dolnego Śląska zastosowała w 2024 r. warunek zawieszający uzależniający skuteczność umowy przedwstępnej od wyników fazy II. Badanie ujawniło zanieczyszczenie paliwami ropopochodnymi. Inwestor odzyskał zaliczkę w całości i uniknął przejęcia odpowiedzialności remediacyjnej szacowanej na 8 mln PLN.

Deweloper biurowy z Trójmiasta pominął weryfikację pozwolenia zintegrowanego przy nabyciu terenu po byłej oczyszczalni. Dopiero po 14 miesiącach od zakupu IOś nałożyła obowiązek złożenia raportu bazowego i monitorowania emisji – co wstrzymało prace budowlane na kolejne 6 miesięcy i wygenerowało koszty dodatkowe rzędu 2,5 mln PLN.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – szczególnie gdy nieruchomość ma historię przemysłową lub jest zlokalizowana na terenie poprzemysłowym – wymaga indywidualnej oceny ryzyka. Brak weryfikacji środowiskowej przed transakcją może nieodwracalnie obciążyć projekt kosztami remediacji i uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości w Polsce i potrzebuje prawnego wsparcia w due diligence środowiskowym – przeprowadzimy analizę rejestrów, skoordynujemy badania fazy I i II, wynegocjujemy klauzule ochronne i zabezpieczymy transakcję: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy sprzedający jest zobowiązany ujawnić zanieczyszczenie gruntu przed sprzedażą?

O: Przepisy polskiego prawa cywilnego nakładają na sprzedającego obowiązek informowania nabywcy o wadach fizycznych nieruchomości, w tym o znanych zanieczyszczeniach. Jednak obowiązek ten jest trudny do egzekwowania, gdy sprzedający twierdzi, że nie wiedział o zanieczyszczeniu. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi przedawnia się po 5 latach od wydania nieruchomości. W praktyce skuteczniejszą ochroną jest warunek zawieszający w umowie przedwstępnej uzależniony od wyników badania fazy II, a nie poleganie wyłącznie na oświadczeniach sprzedającego.

P: Ile kosztuje i ile trwa pełne due diligence środowiskowe dla nieruchomości przemysłowej?

O: Pełne badanie obejmujące fazę I i fazę II dla działki 1–3 ha trwa od 10 do 20 tygodni i kosztuje od 60 000 do 180 000 PLN w zależności od lokalizacji, zakresu substancji analizowanych i liczby punktów poboru próbek. Faza I sama w sobie kosztuje od 8 000 do 20 000 PLN i trwa 3 do 4 tygodni. Koszty te są nieporównywalnie niższe niż potencjalne koszty remediacji, które dla średniej działki poprzemysłowej mogą wynosić od 2 do 30 mln PLN.

P: Czy kupując nieruchomość przez spółkę celową, inwestor zagraniczny unika odpowiedzialności środowiskowej?

O: Spółka celowa izoluje odpowiedzialność środowiskową od aktywów macierzystych inwestora – co jest jej główną zaletą strukturalną. Jednak sama spółka celowa jako władający terenem ponosi pełną odpowiedzialność remediacyjną wynikającą z ustawy Prawo ochrony środowiska. Jeśli spółka celowa nie ma środków na remediację, a inwestor jest jej jedynym udziałowcem, organy administracyjne mogą próbować pociągnąć go do odpowiedzialności na podstawie przepisów o nadużyciu osobowości prawnej. Struktura SPV nie zastępuje rzetelnego due diligence – oba elementy powinny działać łącznie.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, due diligence środowiskowego i sporów budowlanych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.