Firma przemysłowa z Dolnego Śląska odkrywa w lutym 2025 roku, że dotychczasowa klasyfikacja jej hal produkcyjnych jako budynków – a nie budowli – przestała obowiązywać z dniem 1 stycznia. Różnica w podatku od nieruchomości: kilkaset tysięcy złotych rocznie. To nie wyjątek – to scenariusz, który dotknął tysiące przedsiębiorców w całej Polsce.

Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują nowe definicje budynku i budowli w podatku od nieruchomości. Zmiana wynika z nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wymuszonej wyrokami Trybunału Konstytucyjnego. Podatnicy posiadający obiekty przemysłowe, infrastrukturę techniczną lub obiekty o niejednoznacznym charakterze muszą zweryfikować dotychczasową klasyfikację – i to pilnie, bo termin złożenia deklaracji na 2025 rok upłynął 31 stycznia.

Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie się zmieniło, kto jest najbardziej narażony na ryzyko i jakie kroki należy podjąć natychmiast. Kontrola KAS w obszarze podatku od nieruchomości to realne zagrożenie – zwłaszcza dla firm, które nie zaktualizowały deklaracji.

Co zmieniło się w definicjach budynku i budowli od 2025 roku?

Dotychczasowe przepisy odsyłały do Prawa budowlanego w zakresie definicji obiektów opodatkowanych. Trybunał Konstytucyjny zakwestionował tę technikę legislacyjną. Ustawodawca musiał wprowadzić autonomiczne definicje bezpośrednio do ustawy podatkowej. Efekt: nowe brzmienie przepisów obowiązuje od 1 stycznia 2025 roku.

Budynek to teraz obiekt trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Definicja wydaje się prosta. W praktyce – wiele obiektów przemysłowych i infrastrukturalnych, które dotąd klasyfikowano jako budynki, może teraz spełniać kryteria budowli. A stawki są diametralnie różne: dla budynków podatek liczy się od powierzchni użytkowej, dla budowli – od wartości (2% rocznie).

Budowla to z kolei obiekt niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury, trwale związany z gruntem, wykonany z materiałów budowlanych. Do budowli zalicza się teraz wprost: silosy, zbiorniki, stacje transformatorowe, rurociągi, linie kablowe, wiaty. Nowe definicje uwzględniają również urządzenia budowlane jako odrębną kategorię – co może wpłynąć na opodatkowanie instalacji technicznych. Podatnicy z sektora energetycznego, logistycznego i produkcyjnego powinni traktować tę zmianę jako priorytet.

Kogo dotykają nowe przepisy najbardziej?

Zmiana definicji uderza przede wszystkim w przedsiębiorców posiadających obiekty o niejednoznacznym charakterze. Trzy grupy są szczególnie narażone. Po pierwsze – firmy produkcyjne i przemysłowe z halami, wiatami, silosami i zbiornikami. Po drugie – spółki infrastrukturalne (energetyka, telekomunikacja, gospodarka wodno-ściekowa). Po trzecie – inwestorzy nieruchomościowi z portfelem obiektów komercyjnych o złożonej strukturze technicznej.

Mikroprzedsiębiorca prowadzący sklep w typowym budynku usługowym raczej nie odczuje zmiany. Natomiast spółka posiadająca magazyn z wbudowaną infrastrukturą techniczną, stację transformatorową lub silos zbożowy może stanąć przed koniecznością reklasyfikacji – i dopłaty podatku. Doradca podatkowy Warszawa lub Kraków, który nie przeprowadził audytu nieruchomości swojego klienta w grudniu 2024 roku, naraził go na realne ryzyko.

Warto pamiętać, że gminy mają prawo do własnej interpretacji nowych przepisów. Organy podatkowe – w tym w ramach kontroli KAS – będą weryfikować deklaracje za 2025 rok. Błędna klasyfikacja może skutkować zaległością podatkową powiększoną o odsetki (obecnie 14,5% w skali roku) oraz sankcjami z Kodeksu karnego skarbowego. Odpowiedzialność osobista członków zarządu – na podstawie art. 116 § 1 Ordynacji podatkowej – jest tu jak najbardziej realna.

  • Zweryfikuj klasyfikację każdego obiektu pod kątem nowych definicji budynku i budowli.
  • Sprawdź, czy złożona deklaracja DN-1 na 2025 rok odzwierciedla aktualny stan prawny.
  • Oceń wartość budowli jako podstawę opodatkowania – błędy w wycenie to częsty błąd.
  • Przeanalizuj umowy najmu: czy klauzule podatkowe uwzględniają zmianę stawek?
  • Rozważ złożenie korekty deklaracji, zanim gmina lub KAS wszczną postępowanie.

Spółka logistyczna z Mazowsza, która w grudniu 2024 roku przeprowadziła audyt nieruchomości, zdążyła złożyć prawidłową deklarację przed terminem 31 stycznia 2025 roku. Oszczędność: uniknięcie odsetek od zaległości i ryzyka postępowania podatkowego. To nie był przypadek – to efekt wcześniej podjętej decyzji.

Co zrobić teraz – harmonogram działań?

Termin złożenia deklaracji minął. To nie oznacza jednak, że nic nie można zrobić. Złożenie korekty deklaracji DN-1 przed wszczęciem postępowania przez organ podatkowy eliminuje ryzyko sankcji karnych skarbowych. Korekta jest możliwa w każdym czasie – do momentu doręczenia zawiadomienia o wszczęciu kontroli.

Pierwszym krokiem jest audyt nieruchomości: inwentaryzacja wszystkich obiektów, ich klasyfikacja według nowych definicji i porównanie z dotychczasowymi deklaracjami. Drugi krok to wycena budowli – wartość budowli jako podstawa opodatkowania musi być ustalona prawidłowo. Trzeci krok to ewentualna korekta deklaracji lub – jeśli sytuacja jest sporna – wniosek o interpretację indywidualną do Dyrektora KIS.

Interpretacja indywidualna chroni podatnika, jeśli organ podatkowy przyjmie odmienną klasyfikację. Wniosek kosztuje 40 zł i daje ochronę prawną na wypadek sporu. W sprawach o złożonej strukturze technicznej – na przykład przy obiektach łączących funkcje budynku i budowli – jest to rozwiązanie, które uważamy za bezpieczniejsze niż samodzielna klasyfikacja bez wsparcia prawnego.

Przedsiębiorcy planujący inwestycje w nieruchomości komercyjne w 2025 roku powinni uwzględnić nowe definicje już na etapie projektu budowlanego. Klasyfikacja obiektu wpływa nie tylko na podatek od nieruchomości, ale również na amortyzację podatkową i – pośrednio – na rozliczenia CIT. Przy projektach finansowanych z fundacji rodzinnej lub struktur holdingowych kwestia klasyfikacji nabiera dodatkowego wymiaru. Więcej o procedurach związanych z wdrożeniem systemów podatkowych – w tym integracji z KSeF – znajdą Państwo w naszym przewodniku: testowanie integracji KSeF krok po kroku.

Zmiany w podatku od nieruchomości zbiegają się z innymi obowiązkami podatkowymi roku 2025. Firmy zatrudniające pracowników muszą równolegle monitorować zmiany w prawie pracy – w tym procedury związane ze zwolnieniami. Szczegóły dotyczące notyfikacji i konsultacji znajdą Państwo tutaj: zwolnienia grupowe – procedura notyfikacji i konsultacji.

Konkretna sytuacja Państwa firmy wymaga indywidualnej oceny – błędna klasyfikacja obiektu może prowadzić do nieodwracalnych skutków w postaci zaległości podatkowej, odsetek i odpowiedzialności osobistej zarządu. Nie każdy obiekt przemysłowy da się zakwalifikować bez analizy dokumentacji technicznej i prawnej.

Jeśli Państwa spółka posiada obiekty przemysłowe, infrastrukturę techniczną lub inne nieruchomości o niejednoznacznej klasyfikacji – przeprowadzimy audyt podatkowy, ocenimy ryzyko reklasyfikacji i przygotujemy korektę deklaracji lub wniosek o interpretację indywidualną: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy nowe definicje budynku i budowli dotyczą tylko dużych przedsiębiorców?

O: Nie – nowe definicje obowiązują wszystkich podatników podatku od nieruchomości, niezależnie od wielkości firmy. W praktyce jednak największe ryzyko reklasyfikacji dotyczy przedsiębiorców posiadających obiekty przemysłowe, infrastrukturę techniczną lub obiekty o złożonej strukturze. Właściciel typowego lokalu usługowego w budynku mieszkalnym raczej nie odczuje zmiany. Właściciel silosu, wiaty magazynowej lub stacji transformatorowej – już tak.

P: Co grozi za złożenie błędnej deklaracji DN-1 na 2025 rok?

O: Błędna deklaracja może skutkować zaległością podatkową powiększoną o odsetki za zwłokę – obecnie wynoszące 14,5% w skali roku. Dodatkowo organ podatkowy może nałożyć sankcje na podstawie Kodeksu karnego skarbowego. Zgodnie z artykułem 116 paragraf 1 Ordynacji podatkowej, członkowie zarządu spółki z o.o. odpowiadają osobiście za zaległości podatkowe spółki, jeśli egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna. Złożenie korekty przed wszczęciem kontroli eliminuje ryzyko sankcji karnych skarbowych.

P: Czy interpretacja indywidualna chroni przed zmianą stanowiska organu podatkowego?

O: Tak – interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej chroni podatnika, który zastosował się do jej treści. Ochrona obowiązuje do momentu zmiany lub uchylenia interpretacji. Wniosek o interpretację kosztuje 40 zł i jest szczególnie zalecany w sprawach, gdzie klasyfikacja obiektu jest niejednoznaczna lub sporna. Czas oczekiwania na interpretację wynosi do 3 miesięcy od złożenia wniosku.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do doradztwa podatkowego, w tym w zakresie podatku od nieruchomości, kontroli KAS, cen transferowych i IP Box. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.