Firma deweloperska z Mazowsza złożyła wniosek o pozwolenie na budowę w lutym 2025 roku. Organ administracji architektoniczno-budowlanej zwrócił dokumentację z powodu braków formalnych wynikających z nowych przepisów. Inwestor stracił sześć tygodni i musiał zlecić uzupełnienie projektu budowlanego. Koszt opóźnienia – kilkaset tysięcy złotych w finansowaniu pomostowym.
Zmiany proceduralne w prawie budowlanym obowiązujące od 2025 roku dotyczą wszystkich inwestorów realizujących obiekty wymagające pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Nowelizacje zmodyfikowały zakres dokumentacji, terminy administracyjne oraz progi, od których wymagane są poszczególne decyzje. Część zmian weszła w życie z początkiem 2025 roku, część obowiązuje od 1 kwietnia 2025 roku.
Ten alert omawia trzy obszary: co konkretnie się zmieniło, kogo dotyczą nowe obowiązki oraz jakie działania należy podjąć natychmiast – zanim organ zwróci wniosek lub nałoży sankcje administracyjne.
Co zmieniło się w procedurze pozwolenia na budowę od 2025 roku?
Nowelizacja Prawa budowlanego z 2024 roku weszła w życie w dwóch etapach. Zmiany dotyczące formy i zakresu projektu budowlanego obowiązują od 1 stycznia 2025 roku. Przepisy o uproszczonym trybie dla wybranych kategorii obiektów – od 1 kwietnia 2025 roku. Organ ma teraz 65 dni na wydanie decyzji w sprawach standardowych, a nie jak poprzednio 65 dni liczonych od daty uzupełnienia braków.
Najistotniejsza zmiana dotyczy podziału projektu budowlanego. Projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny muszą być złożone jako odrębne opracowania – z wyraźnym wskazaniem autora każdego z nich. W praktyce wiele kancelarii projektowych przez pierwsze miesiące 2025 roku składało dokumentację według starego schematu. Organ zwracał wnioski bez rozpatrzenia.
Zmianie uległ również zakres wymaganego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie musi teraz wskazywać tytuł prawny do każdej działki objętej projektem zagospodarowania – osobno. Przy inwestycjach wielodziałkowych, typowych dla projektów komercyjnych i nieruchomości przemysłowych, to istotne utrudnienie formalne. Brak choćby jednego oświadczenia skutkuje zwrotem wniosku.
Dla inwestorów działających w trybie FIDIC – gdzie harmonogram kontraktowy jest powiązany z datą prawomocności pozwolenia – każde opóźnienie administracyjne generuje roszczenia wykonawcy. Warto to uwzględnić już na etapie negocjacji umowy z generalnym wykonawcą.
Kogo dotyczą nowe progi i zwolnienia ze zgody budowlanej?
Nowelizacja rozszerzyła katalog obiektów realizowanych na podstawie zgłoszenia zamiast pozwolenia. Domy jednorodzinne do 70 m² powierzchni zabudowy mogą być budowane w uproszczonym trybie – na podstawie zgłoszenia, bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy. To zmiana, która weszła w życie wcześniej, ale od 2025 roku obowiązuje w pełnym zakresie proceduralnym, z doprecyzowanymi wymogami dokumentacyjnymi.
Próg 70 m² dotyczy jednak wyłącznie budynków mieszkalnych jednorodzinnych realizowanych na własne potrzeby inwestora. Inwestycje deweloperskie, obiekty komercyjne, najem komercyjny oraz budynki usługowe nie korzystają z tego uproszczenia. Kancelaria nieruchomości obsługująca deweloperów powinna wyraźnie informować klientów o tej granicy – błędna kwalifikacja inwestycji jako „zgłoszeniowej" może skutkować wstrzymaniem robót i nakazem rozbiórki.
Dla obiektów przemysłowych i magazynowych powyżej 1 000 m² powierzchni użytkowej wprowadzono dodatkowy obowiązek: projekt techniczny musi zawierać analizę wpływu na infrastrukturę drogową w promieniu 500 metrów od terenu inwestycji. Organy w województwach mazowieckim i małopolskim już w pierwszym kwartale 2025 roku wzywały inwestorów do uzupełnienia dokumentacji o tę analizę.
Cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii nabywający nieruchomości pod inwestycje budowlane nadal potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – na podstawie ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zezwolenie MSWiA musi być uzyskane przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Brak zezwolenia na etapie składania wniosku budowlanego skutkuje odmową wszczęcia postępowania.
Reformy użytkowania wieczystego z 2025 roku wprowadziły uproszczone zasady dla gruntów mieszkaniowych. Inwestorzy posiadający prawo użytkowania wieczystego pod zabudowę mieszkaniową mogą ubiegać się o przekształcenie w prawo własności przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. To zmiana korzystna – usuwa ryzyko wygaśnięcia użytkowania wieczystego w trakcie realizacji inwestycji.
Jakie działania podjąć natychmiast, aby uniknąć opóźnień?
Złożoność nowych przepisów sprawia, że ryzyko błędu formalnego jest wysokie nawet przy dobrze przygotowanej dokumentacji. Organy administracji architektoniczno-budowlanej stosują nowe wymogi rygorystycznie – zwłaszcza w pierwszym roku obowiązywania przepisów. Każdy zwrot wniosku to minimum 30 dni straty na ponowne złożenie, a przy projektach finansowanych kredytem budowlanym – realne koszty odsetkowe.
Spory budowlane wynikające z opóźnień administracyjnych coraz częściej trafiają na wokandę. Koszty sądowe w sporach komercyjnych wynoszą 5% wartości przedmiotu sporu – zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy roszczeniu wykonawcy na poziomie 2 milionów złotych sama opłata sądowa przekracza 100 000 złotych. Prewencja jest tańsza niż spór.
Warto też sprawdzić, czy planowana inwestycja nie wchodzi w zakres regulacji cyfrowych. Obiekty wyposażone w systemy zarządzania budynkiem (BMS) z elementami sztucznej inteligencji mogą podlegać wymogom AI Act – rozporządzenia (UE) 2024/1689, które weszło w życie 1 sierpnia 2024 roku. To zagadnienie coraz częściej pojawia się przy projektach smart building.
Lista kontrolna przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę w 2025 roku:
- Sprawdź, czy projekt budowlany jest podzielony na trzy odrębne opracowania z osobnymi autorami
- Przygotuj oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością osobno dla każdej działki objętej projektem zagospodarowania
- Dla obiektów powyżej 1 000 m² – dołącz analizę wpływu na infrastrukturę drogową
- Cudzoziemcy spoza EOG – uzyskaj zezwolenie MSWiA przed złożeniem wniosku budowlanego
- Przy użytkowaniu wieczystym – rozważ przekształcenie w prawo własności przed wszczęciem postępowania
Deweloper z Górnego Śląska, który wiosną 2025 roku złożył wniosek bez analizy drogowej dla hali magazynowej o powierzchni 1 200 m², otrzymał wezwanie do uzupełnienia w terminie 7 dni. Dokumentacja była gotowa po 21 dniach. Organ wydał decyzję z 28-dniowym opóźnieniem względem harmonogramu – wystarczającym, by wykonawca zgłosił roszczenie z tytułu przestoju.
Konkretna sytuacja Państwa inwestycji wymaga weryfikacji dokumentacji pod kątem nowych wymogów proceduralnych. Błąd formalny na etapie składania wniosku może mieć nieodwracalne konsekwencje dla harmonogramu finansowania i realizacji kontraktu budowlanego.
Jeśli Państwa spółka planuje złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lub właśnie otrzymała wezwanie do uzupełnienia dokumentacji – przeprowadzimy audyt formalny wniosku, ocenimy ryzyko opóźnienia i przygotujemy uzupełnienia: info@kordeckipartners.com.
KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do prawa nieruchomości i budownictwa. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.