Spory budowlane – adjudykacja w polskim kontrakcie

Firma budowlana z Wielkopolski złożyła roszczenie na kwotę 4,2 mln zł z tytułu robót dodatkowych. Inwestor odmówił zapłaty. Kontrakt przewidywał adjudykację FIDIC. Inżynier kontraktu milczał przez trzy miesiące. Zarząd spółki wykonawczej nie wiedział, czy złożyć odwołanie do Dispute Adjudication Board, czekać na dalszy rozwój wypadków, czy od razu kierować sprawę do arbitrażu. Każda błędna decyzja groziła utratą roszczenia lub przynajmniej utratą korzystnej pozycji procesowej.

Adjudykacja w kontrakcie FIDIC to obligatoryjny – przed arbitrażem – mechanizm rozwiązywania sporów budowlanych. Dispute Adjudication Board wydaje decyzję wiążącą strony do czasu jej zmiany przez arbitraż. Strona, która nie złoży niezadowolenia (Notice of Dissatisfaction) w ciągu 28 dni od decyzji DAB, traci prawo do arbitrażu w tej kwestii. Termin 28 dni jest nieprzywracalny.

Poniższa analiza obejmuje doktrynalną podstawę adjudykacji w polskim prawie, praktykę kontraktową przy projektach infrastrukturalnych i komercyjnych, ryzyko transgraniczne dla inwestorów zagranicznych oraz strategię procesową, którą stosujemy w praktyce. Struktura analizy prowadzi od ram prawnych przez pułapki proceduralne, wymiar cross-border, aż po perspektywy reformy tego instrumentu w Polsce.

Czym jest adjudykacja w kontrakcie FIDIC i jak działa w polskim prawie?

Adjudykacja to tymczasowo wiążący mechanizm rozstrzygania sporów. DAB wydaje decyzję w ciągu 84 dni od otrzymania roszczenia. Decyzja obowiązuje natychmiast – niezależnie od tego, czy strona złożyła Notice of Dissatisfaction. Dopiero wyrok arbitrażowy może ją zmienić. W polskim systemie prawnym brak jest odrębnej ustawy regulującej adjudykację budowlaną. Stosuje się przepisy ogólne kodeksu cywilnego w zakresie wykonania umów oraz – pomocniczo – przepisy k.p.c. dotyczące arbitrażu.

KRS nie rejestruje DAB jako instytucji. Nie ma też polskiego organu nadzorczego analogicznego do KAS czy KNF w dziedzinie podatkowej lub finansowej. Adjudykacja funkcjonuje wyłącznie na podstawie woli stron wyrażonej w kontrakcie i regulaminu ICC lub FIDIC Dispute Adjudication Rules. To oznacza, że jakość klauzuli adjudykacyjnej w konkretnej umowie decyduje o całej procedurze.

Polskie sądy powszechne – w tym Sąd Najwyższy – konsekwentnie traktują decyzję DAB jako zobowiązanie umowne. Strona, która nie wykonuje decyzji DAB, naraża się na roszczenie o zapłatę z tytułu niewykonania umowy. Sąd Apelacyjny w Warszawie w kilku sprawach potwierdził, że obowiązek zapłaty wynikający z decyzji DAB jest egzekwowalny w trybie zwykłego postępowania cywilnego – bez potrzeby wszczynania odrębnego arbitrażu. To istotna różnica wobec praktyki niektórych jurysdykcji zachodnioeuropejskich.

Minimalny zakres projektu, w którym adjudykacja ma sens ekonomiczny, to kontrakt o wartości powyżej 5 mln zł. Poniżej tej kwoty koszty powołania DAB (honoraria adjudykatorów plus koszty procedury) pochłaniają nieproporcjonalną część sporu. W projektach infrastrukturalnych powyżej 50 mln zł adjudykacja jest niemal zawsze tańsza i szybsza niż arbitraż ICC lub arbitraż przed Sądem Arbitrażowym przy KIG.

Jakie są najczęstsze pułapki proceduralne w polskiej praktyce FIDIC?

Praktyka pokazuje trzy kategorie błędów. Pierwsza – terminowa. Druga – formalna. Trzecia – strategiczna. Każda z nich może zamknąć drogę do skutecznego dochodzenia roszczenia, a skutki bywają nieodwracalne.

Termin 28 dni na złożenie Notice of Dissatisfaction jest absolutny. Polskie sądy nie stosują tu instytucji przywrócenia terminu. Zarząd spółki budowlanej z Mazowsza – sprawa z lata 2023 r. – przegapił ten termin o 4 dni z powodu błędnego liczenia od daty wysłania decyzji DAB zamiast od daty jej otrzymania. Arbitraż stał się niedopuszczalny w tej kwestii. Roszczenie na kwotę ok. 1,8 mln zł wygasło procesowo. To przykład nieodwracalnej utraty pozycji.

Błędy formalne dotyczą najczęściej dwóch kwestii. Po pierwsze – niekompletności roszczenia złożonego do Inżyniera kontraktu. Klauzula 20.1 FIDIC Red Book wymaga, aby roszczenie zostało zgłoszone w ciągu 28 dni od momentu, gdy wykonawca dowiedział się lub powinien był dowiedzieć się o zdarzeniu rodzącym roszczenie. Termin ten biegnie niezależnie od tego, czy inwestor był informowany o problemie w inny sposób. Po drugie – błędnej identyfikacji stron uprawnionych do złożenia roszczenia w kontraktach wielostronnych, gdzie generalny wykonawca i podwykonawca mają odrębne pozycje kontraktowe.

Błędy strategiczne są najtrudniejsze do naprawienia. Wykonawca, który zbyt wcześnie kieruje sprawę do adjudykacji, ujawnia argumenty inwestorowi. Inwestor może wówczas przygotować kontrargumenty na etap arbitrażu. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest najpierw wyczerpanie negocjacji z Inżynierem kontraktu, a dopiero potem – przy wyraźnym impasie – złożenie wniosku do DAB. W praktyce wiele firm o tym zapomina i traktuje adjudykację jak przyspieszony arbitraż.

Termin 28 dni na Notice of Dissatisfaction – liczyć od daty otrzymania decyzji DAB
Termin 28 dni na zgłoszenie roszczenia do Inżyniera – liczyć od daty wiedzy o zdarzeniu
Kompletność roszczenia: kwota, podstawa faktyczna, dokumenty kosztowe
Identyfikacja właściwej strony kontraktowej w strukturach wielostronnych
Kolejność kroków: negocjacje z Inżynierem → DAB → arbitraż

Warto też pamiętać o kwestii kosztów sądowych w ewentualnym postępowaniu cywilnym. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata stosunkowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu w sprawach gospodarczych. Przy roszczeniu 4 mln zł oznacza to opłatę rzędu 200 tys. zł – tylko od pozwu. Adjudykacja, przy honorariach adjudykatora rzędu 30–80 tys. zł za całe postępowanie, jest wielokrotnie tańsza.

Konkretna sytuacja Państwa firmy wymaga oceny, czy terminy proceduralne zostały zachowane i czy roszczenie jest kompletne. Błąd na tym etapie zamyka drogę do odzyskania należności w sposób trudny lub niemożliwy do naprawienia.

Jeśli Państwa spółka stoi przed decyzją o złożeniu roszczenia FIDIC lub odpowiedzi na decyzję DAB – przeprowadzimy audyt terminów, ocenę kompletności roszczenia i rekomendację strategiczną: info@kordeckipartners.com.

Wymiar transgraniczny: jak adjudykacja FIDIC działa dla zagranicznych inwestorów w Polsce?

Dla zagranicznego inwestora wchodzącego na rynek polski adjudykacja FIDIC ma dodatkowy wymiar. Inwestor z Niemiec lub Niderlandów, przyzwyczajony do krajowych procedur adjudykacji budowlanej (np. niemieckiego Schiedsgutachten lub holenderskiego RvA), napotka w Polsce system oparty wyłącznie na prawie umownym – bez ustawowego zaplecza. To wymaga staranniejszego skonstruowania klauzuli adjudykacyjnej już na etapie negocjacji kontraktu.

Szczególna sytuacja dotyczy nabycia nieruchomości pod inwestycję. Inwestor spoza EOG lub Szwajcarii musi uzyskać zezwolenie MSWiA na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Pozwolenie na budowę wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej – odrębna procedura, odrębny organ. Opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia na budowę może być zdarzeniem rodzącym roszczenie FIDIC, jeśli leży po stronie inwestora. Tu granica odpowiedzialności jest cienka i często sporna.

Projekt deweloperski w Małopolsce – zima 2024 r. – pokazał ten problem. Inwestor austriacki nie uzyskał pozwolenia na budowę w terminie z powodu błędu projektowego. Wykonawca zgłosił roszczenie o koszty przestoju (ok. 2,3 mln zł). Inwestor twierdził, że opóźnienie leżało po stronie projektanta – podmiotu trzeciego. DAB uznał, że ryzyko koordynacji projektanta spoczywa na inwestorze zgodnie z klauzulą 1.9 FIDIC Red Book. Notice of Dissatisfaction nie wpłynął. Decyzja stała się ostateczna.

Klauzule arbitrażowe w kontraktach transgranicznych wymagają precyzyjnego określenia siedziby arbitrażu, prawa właściwego i języka postępowania. Szczegółowe wskazówki dotyczące redakcji takich klauzul znajdą Państwo w naszej analizie klauzul arbitrażowych w polskich umowach. Błąd w klauzuli arbitrażowej może uniemożliwić egzekucję decyzji DAB za granicą.

Najem komercyjny nieruchomości, na której prowadzona jest budowa, rodzi odrębne komplikacje. Najemca komercyjny, którego działalność zostaje zakłócona przez roboty budowlane, nie jest stroną kontraktu FIDIC. Jego roszczenia idą odrębną ścieżką – przez kancelaria nieruchomości do sądu powszechnego lub w trybie negocjacji z inwestorem. Adjudykacja FIDIC tych roszczeń nie obejmuje. Inwestor musi zatem zarządzać dwoma równoległymi frontami spornymi.

Doktrynalne podstawy adjudykacji: gdzie polskie prawo cywilne spotyka się z FIDIC?

Adjudykacja FIDIC nie jest arbitrażem w rozumieniu art. 1154 k.p.c. Umowa o adjudykację nie musi być zawarta w formie zapisu na sąd polubowny. Decyzja DAB nie jest orzeczeniem arbitrażowym i nie podlega uznaniu ani stwierdzeniu wykonalności w trybie k.p.c. To fundamentalne rozróżnienie doktrynalne, które polskie sądy stosują konsekwentnie od co najmniej dekady.

Konsekwencja jest poważna. Strona chcąca wyegzekwować decyzję DAB w Polsce musi wytoczyć powództwo cywilne o zapłatę – nie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności wyrokowi arbitrażowemu. To wydłuża egzekucję o kilka miesięcy. Z drugiej strony – polska procedura cywilna dopuszcza zabezpieczenie roszczenia na podstawie art. 730 k.p.c., jeśli roszczenie jest uprawdopodobnione i istnieje interes prawny w zabezpieczeniu. Decyzja DAB jest silnym dowodem uprawdopodobnienia roszczenia.

Kodeks cywilny nie definiuje adjudykacji. Umowę o adjudykację kwalifikuje się najczęściej jako umowę o świadczenie usług (art. 750 k.c.) w zw. z umową nienazwaną. Adjudykator nie jest biegłym sądowym ani arbitrem – jest ekspertem umownym. Jego decyzja wiąże strony tak jak wiążące orzeczenie eksperta w rozumieniu przepisów o umowach. Brak przestrzegania tej decyzji stanowi naruszenie umowy, a nie naruszenie orzeczenia sądu.

Reformy użytkowania wieczystego 2025 r. – przywrócenie uproszczonych warunków dla budownictwa mieszkaniowego – mogą wpłynąć na strukturę projektów budowlanych w Polsce. Więcej inwestycji na gruntach w użytkowaniu wieczystym oznacza więcej sporów o zakres robót, terminy i zmiany projektowe. Adjudykacja FIDIC będzie coraz częściej stosowana w projektach mieszkaniowych, nie tylko infrastrukturalnych. To zmiana jakościowa dla całego rynku budowlanego.

Kwestia prawa właściwego dla umowy adjudykacyjnej jest osobną kwestią. W kontraktach transgranicznych strony często wybierają prawo angielskie – jako prawo macierzyste FIDIC. Polskie sądy respektują ten wybór na podstawie rozporządzenia Rzym I. Jednak egzekucja decyzji DAB w Polsce i tak podlega polskiemu prawu procesowemu. To tworzy napięcie między prawem materialnym a procesowym, które wymaga odrębnej analizy w każdym przypadku.

Pełne omówienie mechanizmów rozwiązywania sporów FIDIC w Polsce – z uwzględnieniem zarówno adjudykacji, jak i arbitrażu – znajdą Państwo w naszej analizie sporów FIDIC w Polsce.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – czy to jako inwestora, generalnego wykonawcy, czy podwykonawcy – wymaga oceny, czy klauzula adjudykacyjna w kontrakcie jest skuteczna i czy decyzja DAB nadaje się do egzekucji w Polsce. Błędna ocena na tym etapie może zamknąć dostęp do środków procesowych w sposób nieodwracalny.

Jeśli Państwa spółka negocjuje kontrakt FIDIC lub stoi przed adjudykacją z roszczeniem powyżej 1 mln zł – przeprowadzimy ocenę klauzuli adjudykacyjnej, analizę ryzyka procesowego i rekomendację co do formy egzekucji decyzji DAB: info@kordeckipartners.com.

Strategia i perspektywy: jak skutecznie przygotować się do adjudykacji FIDIC w Polsce?

Skuteczna adjudykacja zaczyna się przed podpisaniem kontraktu. Klauzula adjudykacyjna musi precyzować: skład DAB (jeden lub trzech adjudykatorów), tryb mianowania przy braku porozumienia stron, koszty postępowania, język i miejsce posiedzeń. Pominięcie tych elementów prowadzi do sporów już na etapie powoływania DAB – zanim sprawa merytoryczna zostanie w ogóle rozpatrzona.

W projektach infrastrukturalnych finansowanych ze środków unijnych – a takich w Polsce jest wiele – zamawiający publiczny często narzuca standardowe warunki FIDIC. W praktyce jednak wiele zamawiających modyfikuje klauzulę 20 w sposób, który ogranicza uprawnienia wykonawcy. Wykonawca, który podpisuje taki kontrakt bez analizy prawnej, może odkryć zbyt późno, że jego prawa do adjudykacji zostały istotnie ograniczone lub że terminy są krótsze niż standardowe 28 dni.

Dokumentacja to fundament każdego roszczenia FIDIC. Dziennik budowy, protokoły narad, korespondencja z Inżynierem, fotografie z placu budowy, kosztorysy – każdy z tych dokumentów może zdecydować o wyniku adjudykacji. Uważamy, że każdy generalny wykonawca realizujący kontrakt powyżej 10 mln zł powinien prowadzić bieżący rejestr zdarzeń potencjalnie rodzących roszczenie. W praktyce – wiele firm zaczyna gromadzić dokumentację dopiero wtedy, gdy spór już wybuchł. To poważny błąd.

Przed podpisaniem: analiza klauzuli 20 i ewentualnych modyfikacji zamawiającego
W trakcie realizacji: bieżący rejestr zdarzeń i korespondencja z Inżynierem
Przy sporze: ocena terminów (28 dni) i kompletności roszczenia
Po decyzji DAB: decyzja o Notice of Dissatisfaction w ciągu 28 dni

Perspektywy reformy adjudykacji w Polsce są umiarkowanie optymistyczne. Ministerstwo Rozwoju pracuje nad nowelizacją Prawa budowlanego i prawa zamówień publicznych. Pojawiają się postulaty wprowadzenia ustawowej podstawy dla adjudykacji budowlanej – wzorem ustawy angielskiej Housing Grants, Construction and Regeneration Act. Polska kancelaria nieruchomości i budowlana obserwuje te prace uważnie. Jeśli reforma dojdzie do skutku, adjudykacja zyska silniejsze podstawy egzekucyjne i skróci czas odzyskiwania należności z obecnych kilku miesięcy do kilku tygodni.

Do tego czasu praktyka pozostaje umowna. Strony, które zadbają o precyzyjną klauzulę adjudykacyjną i dyscyplinę dokumentacyjną, mają wyraźną przewagę procesową nad tymi, które traktują FIDIC jak standardowy wzorzec bez analizy. Różnica może wynosić miliony złotych i kilka lat postępowania.

Często zadawane pytania

P: Czy decyzja DAB jest automatycznie wykonalna w Polsce bez wszczynania nowego postępowania?

O: Nie. Decyzja Dispute Adjudication Board nie jest orzeczeniem arbitrażowym i nie podlega nadaniu klauzuli wykonalności. Strona chcąca wyegzekwować decyzję DAB w Polsce musi wytoczyć powództwo cywilne o zapłatę przed sądem powszechnym. Decyzja DAB stanowi jednak silny dowód uprawdopodobnienia roszczenia i może być podstawą zabezpieczenia roszczenia zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu. Postępowanie o zapłatę w trybie upominawczym może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.

P: Co się stanie, jeśli nie złożę Notice of Dissatisfaction w ciągu 28 dni od decyzji DAB?

O: Decyzja DAB staje się ostateczna i wiążąca. Strona traci prawo do zakwestionowania tej decyzji w arbitrażu – termin 28 dni jest nieprzywracalny. Nie ma możliwości przywrócenia terminu na gruncie polskiego prawa ani regulaminu FIDIC. Jedyną drogą pozostaje powołanie się na wady proceduralne samego postępowania adjudykacyjnego, co jest możliwe jedynie w wyjątkowych okolicznościach. To jeden z najpoważniejszych terminów w całej procedurze FIDIC i należy liczyć go od daty otrzymania decyzji, nie od daty jej wysłania.

P: Ile kosztuje postępowanie adjudykacyjne FIDIC i czy warto je stosować przy mniejszych roszczeniach?

O: Koszty adjudykacji zależą od liczby adjudykatorów i złożoności sporu. Przy jednym adjudykatorze honoraria wynoszą zazwyczaj od 30 do 80 tys. zł za całe postępowanie, przy trzyosobowym DAB – odpowiednio więcej. Dla porównania, opłata sądowa od pozwu o roszczenie w wysokości 1 mln zł wynosi 50 tys. zł zgodnie z przepisami o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Adjudykacja jest ekonomicznie uzasadniona przy roszczeniach powyżej 2–3 mln zł. Przy mniejszych kwotach warto rozważyć mediację lub bezpośrednie negocjacje z Inżynierem kontraktu.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do sporów budowlanych i kontraktów FIDIC. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.

Opublikowano: 20.03.2026