Firma budowlana z Mazowsza podpisała umowę deweloperską na realizację osiedla mieszkaniowego. Harmonogram wyglądał przejrzyście. Pozwolenie na budowę było prawomocne, a finansowanie zabezpieczone. Trzy miesiące po wejściu na plac budowy okazało się, że kluczowe zapisy umowy dotyczące odbiorów i kar umownych były sformułowane w sposób, który całkowicie odwracał rozkład ryzyka – na niekorzyść inwestora.

Umowy deweloperskie regulują relację między deweloperem a nabywcą nieruchomości lub inwestorem. Ich struktura determinuje, kto ponosi ryzyko opóźnień, wad i zmian projektu. Błędy w zapisach dotyczących kar umownych, harmonogramów i procedur odbiorowych mogą skutkować roszczeniami przekraczającymi wartość samej transakcji.

Poniżej opisujemy anonimizowaną sprawę z Mazowsza, analizujemy zastosowaną strategię prawną oraz wyciągamy wnioski możliwe do zastosowania w podobnych sytuacjach. Każdy etap procesu – od analizy dokumentacji po negocjacje zapisów – ilustruje, gdzie najczęściej pojawiają się ryzyka w praktyce deweloperskiej.

Jakie były okoliczności sprawy?

Inwestor – spółka z o.o. działająca na rynku nieruchomości komercyjnych – zawarł umowę z generalnym wykonawcą na realizację budynku biurowo-usługowego pod Warszawą. Wartość kontraktu przekraczała PLN 18 mln. Harmonogram przewidywał zakończenie robót w 22 miesiące od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Pozwolenie zostało uzyskane jesienią 2022 r.

W umowie zawarto klauzulę kar umownych za opóźnienie: 0,05% wartości kontraktu dziennie, jednak z górnym limitem 5% wartości. Jednocześnie zapisy dotyczące procedury odbioru końcowego były sformułowane tak, że inwestor mógł odmówić odbioru wyłącznie w przypadku wad „istotnych" – bez definicji tego pojęcia. Wykonawca zgłosił obiekt do odbioru po 28 miesiącach, powołując się na siłę wyższą związaną z dostępnością materiałów. KRS inwestora nie przewidywał żadnej procedury weryfikacji takich roszczeń.

Spór dotyczył trzech kwestii: zasadności powołania się na siłę wyższą, wysokości naliczonych kar umownych oraz zakresu wad zgłoszonych przy odbiorze. Sprawa trafiła do kancelarii w momencie, gdy wykonawca złożył już pozew o zapłatę zatrzymanego wynagrodzenia – w kwocie PLN 1,35 mln. Opłata sądowa wyniosła 5% wartości sporu zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jaką strategię przyjęła kancelaria?

Pierwszym krokiem była szczegółowa analiza dokumentacji kontraktowej – w tym harmonogramu, korespondencji mailowej z okresu realizacji oraz protokołów narad budowlanych. Praktyka pokazuje, że korespondencja mailowa między kierownikiem budowy a inspektorem nadzoru często dostarcza dowodów, których brak w formalnych dokumentach.

Analiza wykazała, że wykonawca nie dochował procedury zgłoszenia siły wyższej – umowa wymagała pisemnego powiadomienia w ciągu 7 dni od zaistnienia zdarzenia. Opóźnienie w zgłoszeniu wynosiło ponad 6 tygodni. To zamknęło wykonawcy drogę do skutecznej obrony na tej podstawie. Uważamy, że terminowe dokumentowanie zdarzeń kontraktowych jest równie ważne jak sama treść umowy.

W zakresie kar umownych – kancelaria zakwestionowała zastosowany limit 5%. Argumentacja opierała się na tym, że strony w toku negocjacji wymieniały projekty umów, w których limit był wyższy. Zachowana korespondencja mailowa wskazywała na intencję stron odmienną od finalnego brzmienia zapisu. Sąd musi brać pod uwagę wykładnię celowościową przy ustalaniu rzeczywistej woli stron. Równolegle kancelaria przygotowała pozew wzajemny o odszkodowanie za utracone przychody z najmu komercyjnego, który nie mógł być uruchomiony z powodu opóźnienia.

Sprawa dotyczyła wyłącznie polskiego prawa kontraktowego – nie wymagała zezwolenia MSWiA, które jest wymagane przy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców spoza EOG na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. Inwestor był polską spółką. Warto jednak pamiętać, że w projektach z udziałem kapitału zagranicznego ta kwestia pojawia się regularnie.

Jakie wnioski wynikają z tej sprawy dla innych inwestorów?

Sprawa zakończyła się ugodą sądową. Inwestor odzyskał PLN 890,000 z zatrzymanego wynagrodzenia, a wykonawca zrzekł się części roszczeń wzajemnych. Czas trwania postępowania – 14 miesięcy od złożenia pozwu do zawarcia ugody – był relatywnie krótki jak na sprawy budowlane tej wartości. Podobna sprawa z Małopolski, rozpatrywana latem 2023 r., trwała ponad 26 miesięcy i zakończyła się wyrokiem, nie ugodą.

Najważniejszy wniosek jest prosty. Struktura umowy deweloperskiej powinna być analizowana przed jej podpisaniem – nie w momencie sporu. Trzy obszary wymagają szczególnej uwagi:

  • Definicja siły wyższej i procedura jej zgłaszania – z konkretnymi terminami w dniach
  • Mechanizm odbioru końcowego – z definicją wady istotnej i nieistotnej
  • Limit kar umownych – i czy jest symetryczny dla obu stron

Reformy użytkowania wieczystego z 2025 r. wprowadzają dodatkowe zmienne dla projektów deweloperskich realizowanych na gruntach objętych tym prawem. Inwestorzy planujący nabycie lub realizację inwestycji na takich działkach powinni uwzględnić nowe przepisy w strukturze umowy już na etapie term sheet. Więcej o harmonogramach regulacyjnych wpływających na inwestycje w Polsce opisujemy przy okazji analizy harmonogramów wdrożenia nowych regulacji dla polskich firm.

Szczegółowe omówienie struktury i ryzyk umów deweloperskich – w tym klauzul FIDIC, harmonogramów płatności i zabezpieczeń – znajdą Państwo w naszym przewodniku: umowy deweloperskie – struktura i ryzyka prawne.

Checklista przed podpisaniem umowy deweloperskiej:

  • Weryfikacja prawomocności pozwolenia na budowę i braku zaskarżeń
  • Analiza klauzuli siły wyższej – terminy zgłoszenia i zakres zdarzeń
  • Sprawdzenie symetrii kar umownych po obu stronach umowy
  • Ocena procedury odbioru – definicje wad i terminy reakcji
  • Ustalenie, czy grunt objęty jest użytkowaniem wieczystym i jakie skutki mają reformy 2025 r.

Konkretna sytuacja Państwa firmy wymaga oceny indywidualnej – szczególnie gdy harmonogram realizacji jest napięty, a zapisy dotyczące kar lub odbiorów budzą wątpliwości. Nieodwracalne konsekwencje błędnie sformułowanej umowy ujawniają się najczęściej wtedy, gdy nie ma już czasu na renegocjację.

Jeśli Państwa spółka stoi przed podpisaniem umowy deweloperskiej o wartości powyżej PLN 5 mln lub prowadzi spór wynikający z realizacji takiej umowy – przeprowadzimy analizę dokumentacji, ocenimy ryzyka i przygotujemy strategię negocjacyjną lub procesową: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy deweloper może jednostronnie zmienić harmonogram realizacji inwestycji?

O: Zależy to wyłącznie od treści umowy. Jeśli umowa nie przewiduje procedury zmiany harmonogramu za zgodą obu stron, jednostronna modyfikacja przez dewelopera jest bezskuteczna. W praktyce wiele umów zawiera klauzule pozwalające deweloperowi na przesunięcie terminów w przypadku „okoliczności niezależnych" – bez precyzyjnego zdefiniowania tego pojęcia. Taki zapis wymaga doprecyzowania przed podpisaniem, a nie po wystąpieniu opóźnienia.

P: Kiedy warto rozważyć klauzule FIDIC zamiast standardowej umowy o roboty budowlane?

O: Klauzule FIDIC sprawdzają się przy projektach o złożonej strukturze technicznej i wartości przekraczającej kilkanaście milionów złotych. Zapewniają ustandaryzowany mechanizm rozstrzygania sporów przez inżyniera kontraktu oraz procedury roszczeń z konkretnymi terminami – zazwyczaj 28 dni na zgłoszenie roszczenia. Dla mniejszych projektów ich stosowanie może być nieproporcjonalne kosztowo i organizacyjnie.

P: Ile kosztuje postępowanie sądowe w sporze budowlanym o PLN 2 mln?

O: Opłata sądowa wynosi 5% wartości sporu zgodnie z artykułem 13 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – czyli PLN 100,000 przy roszczeniu PLN 2 mln. Do tego dochodzą koszty opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, które w sprawach złożonych techniczne wynoszą od PLN 15,000 do ponad PLN 50,000. Czas postępowania przed sądem pierwszej instancji to zazwyczaj 18–36 miesięcy.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do obsługi transakcji i sporów w sektorze nieruchomości i budownictwa. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.