Firma deweloperska z Małopolski podpisała umowę przedwstępną z nabywcą lokalu. Wszystko wyglądało wzorowo – do momentu, gdy okazało się, że brakuje prawomocnego pozwolenia na budowę, a rachunek powierniczy nie był prawidłowo prowadzony. Nabywca odstąpił od umowy. Deweloper stracił klienta i musiał zwrócić wpłacone środki z odsetkami.

Umowy deweloperskie reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Obowiązuje ona każdego dewelopera sprzedającego lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny osobie fizycznej. Naruszenie jej przepisów daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia kosztów.

Ten alert wyjaśnia, jak powinna wyglądać prawidłowa struktura umowy deweloperskiej, jakie ryzyka najczęściej materializują się w praktyce oraz co powinny zrobić obie strony transakcji – i to bez zwłoki. Ustawa z 2021 r. zaostrzyła wymogi w porównaniu z poprzednim reżimem. Wiele podmiotów nadal stosuje stare wzorce umowne.

Jak powinna wyglądać prawidłowa struktura umowy deweloperskiej?

Ustawa deweloperska narzuca minimalną treść umowy. Brak któregokolwiek z obowiązkowych elementów może skutkować nieważnością postanowień lub prawem nabywcy do odstąpienia w ciągu 30 dni od zawarcia umowy. To krótki termin – i nieodwracalna w skutkach utrata transakcji.

Umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Obowiązkowo wskazuje cenę nabycia, termin przeniesienia własności, harmonogram wpłat oraz szczegółowy opis lokalu. Deweloper musi dołączyć prospekt informacyjny – dokument opisujący nieruchomości, stan prawny gruntu, pozwolenie na budowę i harmonogram robót.

Rachunek powierniczy to kolejny filar struktury. Ustawa przewiduje dwa rodzaje:

  • otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową,
  • zamknięty rachunek powierniczy – środki wypłacane dopiero po przeniesieniu własności.

W praktyce – wiele firm deweloperskich o tym zapomina – rachunek otwarty bez gwarancji nie jest już dopuszczalny od wejścia w życie ustawy z 2021 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) przejął część funkcji ochronnych. Składki na DFG wynoszą do 1% wartości wpłat nabywcy przy rachunku otwartym i do 0,1% przy rachunku zamkniętym.

Umowa powinna precyzować kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu. Brak takiego postanowienia nie wyłącza odpowiedzialności dewelopera, ale utrudnia dochodzenie roszczeń. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wprowadzenie kar na poziomie 0,05–0,1% ceny za każdy dzień opóźnienia – to standard akceptowany przez sądy.

Jakie ryzyka prawne najczęściej materializują się w umowach deweloperskich?

Ryzyko pierwsze: brak prawomocnego pozwolenia na budowę w chwili zawarcia umowy. Deweloper może podpisać umowę deweloperską przed uzyskaniem pozwolenia, ale musi o tym wyraźnie poinformować nabywcę w prospekcie. Pominięcie tej informacji daje nabywcy prawo odstąpienia. Konsekwencja jest prosta – utrata transakcji i obowiązek zwrotu środków w ciągu 30 dni.

Ryzyko drugie: wady prawne gruntu. Najem komercyjny powierzchni w budynku wzniesionym na gruncie obciążonym hipoteką lub użytkowaniem wieczystym bez zgody wierzyciela hipotecznego rodzi poważne komplikacje. Reformy użytkowania wieczystego z 2025 r. zmieniły część zasad przekształcenia – wiele nieruchomości komercyjnych wymaga ponownej weryfikacji stanu prawnego.

Ryzyko trzecie: nieprecyzyjne postanowienia dotyczące zmian w projekcie. Deweloper często zastrzega sobie prawo do zmiany układu lokalu lub materiałów wykończeniowych. Jeżeli zmiany przekraczają próg istotności – a granica ta nie jest w ustawie precyzyjnie określona – nabywca może kwestionować zgodność lokalu z umową. Spory budowlane w tym zakresie trafiają coraz częściej do sądów powszechnych.

Ryzyko czwarte: błędy w harmonogramie wpłat. Harmonogram musi być powiązany z etapami zaawansowania robót, a nie z datami kalendarzowymi. Sąd Najwyższy konsekwentnie kwestionuje postanowienia uzależniające wypłatę środków z rachunku powierniczego od samego upływu czasu. Opłata sądowa w sporze o zwrot wpłat wynosi 5% wartości roszczenia zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – co przy cenie lokalu 600 000 PLN oznacza 30 000 PLN tylko tytułem wpisu.

Osobną kategorię stanowią transakcje z udziałem cudzoziemców spoza EOG. Zgodnie z ustawą z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez obywatela spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga zezwolenia MSWiA. Brak zezwolenia oznacza nieważność umowy – i to nieodwracalną. Kancelaria nieruchomości powinna weryfikować ten wymóg na etapie due diligence, nie po podpisaniu aktu.

Warto też pamiętać o ryzyku regulacyjnym w szerszym kontekście. Deweloperzy finansujący projekty przez emisję tokenów lub instrumenty oparte na nieruchomościach powinni śledzić regulacje MiCA dotyczące kryptoaktywów – rynek ten podlega coraz ostrzejszym wymogom od 2024 r.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – czy to jako dewelopera, czy nabywcy – wymaga oceny umowy przed jej podpisaniem. Błędy w strukturze umowy deweloperskiej mają charakter nieodwracalny: prawo odstąpienia nabywcy wygasa, ale roszczenia odszkodowawcze pozostają przez lata.

Jeśli Państwa spółka stoi przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub weryfikuje istniejące wzorce kontraktowe – przeprowadzimy analizę prawną dokumentacji, ocenimy zgodność z ustawą z 2021 r. i wskażemy postanowienia wymagające korekty: info@kordeckipartners.com.

Co zrobić natychmiast – lista kontrolna dla stron umowy deweloperskiej

Czas działa przeciwko obu stronom. Nabywca ma 30 dni na odstąpienie od umowy zawartej z naruszeniem ustawy. Deweloper, który nie uzupełni braków prospektu, ryzykuje unieważnieniem transakcji nawet po odbiorze lokalu.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdź:

  • czy prospekt informacyjny zawiera aktualny stan pozwolenia na budowę i numer KRS dewelopera,
  • czy wskazano rodzaj rachunku powierniczego i potwierdzono jego otwarcie w banku,
  • czy harmonogram wpłat jest powiązany z etapami robót, a nie z datami,
  • czy umowa zawiera kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu,
  • czy nabywca spoza EOG uzyskał lub złożył wniosek o zezwolenie MSWiA.

Deweloper powinien też zweryfikować, czy stosowane wzorce umowne uwzględniają zmiany z 2025 r. dotyczące użytkowania wieczystego. Reformy wpłynęły na sposób opisywania stanu prawnego gruntu w prospekcie. Stare wzorce mogą zawierać nieaktualne oświadczenia.

Konkretna sytuacja wymaga szybkiej reakcji. Niepodpisana umowa z wadliwym prospektem to szansa na korektę. Podpisana – to już pole do sporu, którego koszty procesowe pochłoną znaczną część zysku z transakcji.

Jeśli Państwa inwestycja deweloperska lub planowany zakup nieruchomości wymaga weryfikacji dokumentacji przed podpisaniem aktu notarialnego – umów spotkanie z naszym zespołem: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy deweloper może zmienić cenę lokalu po podpisaniu umowy deweloperskiej?

O: Co do zasady – nie. Cena wskazana w umowie deweloperskiej jest wiążąca dla obu stron. Ustawa dopuszcza zmianę ceny wyłącznie w przypadkach wyraźnie wskazanych w umowie, na przykład przy zmianie powierzchni lokalu po pomiarze powykonawczym. Zmiana nie może przekraczać progu określonego w umowie – zazwyczaj 2–3% powierzchni. Każda próba jednostronnego podwyższenia ceny poza tymi ramami daje nabywcy prawo odstąpienia od umowy bez konsekwencji finansowych.

P: Ile kosztuje spór sądowy z deweloperem o zwrot wpłat?

O: Opłata sądowa wynosi 5% wartości dochodzonego roszczenia zgodnie z artykułem 13 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy roszczeniu o zwrot 500 000 PLN nabywca musi uiścić 25 000 PLN samego wpisu. Do tego dochodzą koszty zastępstwa procesowego. Łączne koszty sporu mogą sięgnąć 8–12% wartości roszczenia. Dlatego weryfikacja umowy przed podpisaniem jest wielokrotnie tańsza niż postępowanie sądowe.

P: Czy cudzoziemiec z UE może swobodnie kupić lokal od dewelopera w Polsce?

O: Tak. Obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii nabywają nieruchomości mieszkalne w Polsce bez konieczności uzyskania zezwolenia MSWiA. Wymóg zezwolenia wynikający z ustawy z 24 marca 1920 roku dotyczy obywateli państw spoza EOG i Szwajcarii. Wyjątek stanowi nabycie nieruchomości rolnych lub leśnych – tu obowiązują dodatkowe ograniczenia niezależnie od obywatelstwa. Każdą transakcję z udziałem inwestora zagranicznego warto zweryfikować indywidualnie.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, sporów budowlanych i kontraktów deweloperskich. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.