Zakup nieruchomości przez cudzoziemca – wymagane zezwolenia

Firma deweloperska z Monachium planuje nabycie gruntu pod inwestycję magazynową na Dolnym Śląsku. Prawnicy kupującego zakładają, że skoro Niemcy są w Unii Europejskiej, zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nie jest potrzebne. Tydzień przed podpisaniem umowy okazuje się, że nieruchomość rolna przekracza 1 ha – i cała transakcja staje pod znakiem zapytania. Takie sytuacje zdarzają się częściej, niż można by sądzić.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce reguluje ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zasadą jest obowiązek uzyskania zezwolenia wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, choć ustawa przewiduje liczne wyjątki dla obywateli i spółek z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Brak wymaganego zezwolenia skutkuje nieważnością umowy nabycia nieruchomości z mocy prawa.

Ten artykuł prowadzi przez cały proces – od oceny, czy zezwolenie jest w ogóle potrzebne, przez procedurę jego uzyskania, po pułapki, które mogą zniszczyć transakcję nawet na finiszu. Omówimy też specyfikę gruntów rolnych, użytkowania wieczystego oraz nabycia udziałów w spółkach posiadających nieruchomości. Na końcu znajdą Państwo praktyczną checklistę i odpowiedzi na najczęstsze pytania klientów kancelarii.

Kto naprawdę potrzebuje zezwolenia MSWiA – i kto jest z niego zwolniony?

Odpowiedź zależy od trzech zmiennych: obywatelstwa nabywcy, rodzaju nieruchomości i formy transakcji. Ustawa z 1920 r. nakłada obowiązek zezwolenia na cudzoziemców spoza EOG i Szwajcarii. Dla obywateli i spółek z UE, EOG oraz Szwajcarii zezwolenie co do zasady nie jest wymagane – ale wyjątki istnieją i są istotne. MSWiA wydaje zezwolenia na podstawie oceny bezpieczeństwa państwa i porządku publicznego.

Pierwsze kryterium to rodzaj nieruchomości. Grunty rolne i leśne rządzą się osobnymi przepisami – ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada dodatkowe ograniczenia nawet dla inwestorów z EOG, jeśli grunt przekracza 0,3 ha lub 1 ha (w zależności od kategorii). W praktyce – wiele firm o tym zapomina – grunt "inwestycyjny" bywa w rejestrze nadal klasyfikowany jako rolny, co ujawnia się dopiero w toku due diligence.

Drugie kryterium to struktura transakcji. Nabycie nieruchomości bezpośrednio przez cudzoziemca to jeden scenariusz. Nabycie udziałów lub akcji w polskiej spółce posiadającej nieruchomości to scenariusz drugi. Ustawa obejmuje oba przypadki, jeśli w wyniku transakcji cudzoziemiec uzyska dominującą pozycję w spółce będącej właścicielem nieruchomości. Weryfikacja tej kwestii przez KRS i analizę struktury własnościowej jest krokiem obowiązkowym.

Trzecie kryterium to lokalizacja. Nieruchomości w strefie nadgranicznej (do 15 km od granicy) wymagają zezwolenia niezależnie od obywatelstwa nabywcy. Strefa ta obejmuje m.in. fragmenty Trójmiasta, Szczecina i przygranicznych powiatów Dolnego Śląska. Inwestorzy z Niemiec, Czech czy Słowacji, przekonani o pełnej swobodzie jako rezydenci EOG, trafiają na ten wyjątek regularnie.

Jak przebiega procedura uzyskania zezwolenia – terminy i koszty?

Postępowanie przed MSWiA trwa formalnie do 2 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku, z możliwością przedłużenia do 3 miesięcy w sprawach skomplikowanych. W praktyce – zwłaszcza przy transakcjach angażujących grunty rolne lub nieruchomości w strefie nadgranicznej – czas oczekiwania wynosi od 3 do 6 miesięcy. Wniosek składa nabywca lub jego pełnomocnik do MSWiA za pośrednictwem sekretariatu departamentu kontroli cudzoziemców.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty w kilku kategoriach. Pierwsza to dokumenty nabywcy: odpis z rejestru handlowego lub dokument tożsamości, dokumenty potwierdzające związek z Polską (jeśli dotyczy), zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami. Druga kategoria to dokumenty dotyczące nieruchomości: odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna, projekt umowy nabycia. Trzecia to oświadczenia o źródle finansowania transakcji.

• Odpis z KRS lub zagranicznego rejestru handlowego (nie starszy niż 3 miesiące)
• Wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości (aktualne dane)
• Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i składkami ZUS
• Projekt umowy nabycia lub umowa przedwstępna
• Dokumenty potwierdzające cel nabycia i źródło finansowania

Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia wynosi 1 570 PLN. To niewielki koszt w stosunku do wartości transakcji, ale sama procedura generuje koszty pośrednie: koszty tłumaczeń przysięgłych (dokumenty zagraniczne muszą być przetłumaczone na język polski), koszty apostille lub legalizacji, koszty obsługi prawnej. Przy złożonych transakcjach M&A obejmujących nieruchomości łączne koszty przygotowania wniosku mogą wynieść od 15 000 do 50 000 PLN.

MSWiA może zasięgnąć opinii Ministra Obrony Narodowej (w przypadku nieruchomości w pobliżu obiektów wojskowych) oraz Ministra Rolnictwa (dla gruntów rolnych). Każda z tych konsultacji wydłuża procedurę. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest złożenie wniosku minimum 4 miesiące przed planowanym zamknięciem transakcji, a nie – jak często bywa – 6 tygodni przed podpisaniem umowy przyrzeczonej.

Warto też pamiętać o warunkowym zezwoleniu. MSWiA może wydać zezwolenie z zastrzeżeniem warunków – np. obowiązku zabudowania gruntu w określonym terminie lub zakazu odsprzedaży przez wskazany okres. Niedopełnienie warunków skutkuje nieważnością zezwolenia, a co za tym idzie – ryzykiem kwestionowania ważności całej transakcji.

Jakie pułapki czekają na inwestorów zagranicznych przy zakupie gruntów rolnych?

Grunty rolne to osobna kategoria ryzyk. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przyznaje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnych powyżej 0,3 ha. Prawo to przysługuje KOWR niezależnie od tego, czy nabywca jest cudzoziemcem, czy polskim podmiotem. Termin na wykonanie prawa pierwokupu wynosi miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia przez notariusza.

Dla cudzoziemców z EOG i Szwajcarii nabycie gruntów rolnych powyżej 1 ha było przez lata swobodne po upływie 12-letniego okresu przejściowego (zakończonego w 2016 r.). Dziś jednak KOWR może odmówić zgody na nabycie, jeśli stwierdzi, że nabywca nie daje rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce inwestorzy instytucjonalni nabywający grunty pod logistykę czy energetykę odnawialną muszą wykazać plan zagospodarowania lub przekwalifikowania gruntu.

Spółka z siedzibą w Polsce, ale z większościowym udziałem kapitału zagranicznego, jest traktowana jak cudzoziemiec w rozumieniu ustawy z 1920 r. To pułapka dla inwestorów strukturyzujących akwizycję przez polskie SPV. Jeśli cudzoziemiec kontroluje ponad 50% udziałów lub akcji spółki nabywającej grunt rolny, spółka ta potrzebuje zezwolenia tak samo jak bezpośredni nabywca zagraniczny. Takie struktury wymagają szczególnie starannego badania przez kancelarię specjalizującą się w umowach deweloperskich i strukturach transakcyjnych.

Dodatkowym ryzykiem jest odrolnienie. Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany wymaga decyzji o warunkach zabudowy lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Procedura odrolnienia trwa od kilku miesięcy do kilku lat. Inwestor, który nabywa grunt rolny z zamiarem realizacji inwestycji budowlanej, musi uwzględnić ten czas w harmonogramie projektu. Brak decyzji środowiskowej lub odmowa zmiany MPZP może zablokować całą inwestycję.

Transakcja gruntami rolnymi o powierzchni powyżej 300 ha wymaga dodatkowo zgody Prezesa UOKIK, jeśli spełnione są progi koncentracji. W 2024 r. kilka transakcji dotyczących farm fotowoltaicznych na Lubelszczyźnie zatrzymało się właśnie na tym etapie – nabywcy nie uwzględnili obowiązku zgłoszenia koncentracji do UOKiK, co wydłużyło zamknięcie transakcji o kolejne 4 miesiące.

Użytkowanie wieczyste i najem komercyjny – alternatywy dla zakupu?

Nie każda forma korzystania z nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia MSWiA. Najem komercyjny – nawet długoterminowy – co do zasady pozostaje poza zakresem ustawy z 1920 r. To istotna informacja dla inwestorów, którzy chcą szybko wejść na rynek polski, a nie mają czasu lub możliwości przejścia przez procedurę zezwoleniową. Najem komercyjny nieruchomości biurowej, magazynowej czy handlowej jest dostępny bez ograniczeń dla podmiotów z każdej jurysdykcji.

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe zbliżone do własności, ale ustanawiane na gruntach Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego na okres od 40 do 99 lat. Reformy z 2025 r. przywróciły użytkowanie wieczyste na zasadach uproszczonych dla inwestycji mieszkaniowych. Cudzoziemcy z EOG mogą nabywać prawo użytkowania wieczystego na tych samych zasadach co obywatele polscy – bez konieczności uzyskiwania zezwolenia MSWiA, jeśli nieruchomość nie leży w strefie nadgranicznej.

Dla inwestorów spoza EOG użytkowanie wieczyste podlega tym samym regułom co nabycie własności – zezwolenie MSWiA jest wymagane. Warto jednak pamiętać, że użytkowanie wieczyste gruntu i własność budynku to dwa odrębne prawa. Budynek posadowiony na gruncie w użytkowaniu wieczystym stanowi odrębną nieruchomość i jest własnością użytkownika wieczystego. Taka struktura bywa korzystna podatkowo i transakcyjnie.

Alternatywą jest też dzierżawa długoterminowa (powyżej 30 lat) lub leasing nieruchomości. Te formy nie są traktowane jako nabycie w rozumieniu ustawy z 1920 r., ale mogą rodzić inne ryzyka – szczególnie w kontekście prawa pierwokupu dzierżawcy przy sprzedaży nieruchomości rolnej. Przed wyborem struktury transakcji każdy inwestor zagraniczny powinien przeprowadzić pełne due diligence prawne i podatkowe. Przy projektach technologicznych lub związanych z danymi cyfrowymi warto też skonsultować aspekty regulacyjne z praktyką IP/Tech kancelarii.

Transakcje M&A z udziałem nieruchomości – kiedy nabycie udziałów wymaga zezwolenia?

Nabycie udziałów lub akcji w polskiej spółce posiadającej nieruchomości może wymagać zezwolenia MSWiA, jeśli w wyniku transakcji cudzoziemiec uzyska dominującą pozycję w tej spółce. Ustawa z 1920 r. definiuje "nabycie nieruchomości" szeroko – obejmuje też nabycie udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem nieruchomości, jeżeli pozwala to cudzoziemcowi na rozporządzanie nieruchomością. Próg dominacji to powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu.

Firma logistyczna ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich nabyła w 2023 r. 51% udziałów w polskiej spółce z o.o. posiadającej magazyny na Mazowszu. Transakcja zamknęła się bez zezwolenia MSWiA, bo doradcy kupującego błędnie zakwalifikowali ją jako nabycie udziałów, a nie nabycie nieruchomości. Po 8 miesiącach MSWiA wszczął postępowanie wyjaśniające. Sprawa zakończyła się ugodowo, ale koszty obsługi prawnej przekroczyły 200 000 PLN.

W transakcjach M&A kluczowe jest badanie struktury własnościowej spółki na wszystkich poziomach. Spółka holdingowa z siedzibą w Luksemburgu, której udziałowcem jest fundusz z siedzibą w Dubaju, może być traktowana jako podmiot spoza EOG. Analiza struktury beneficjentów rzeczywistych (CRBR) jest obowiązkowym elementem due diligence. KRS ujawnia tylko bezpośrednich udziałowców – pełny obraz daje dopiero badanie całego łańcucha własnościowego.

Przy transakcjach M&A warto też uwzględnić przepisy o kontroli inwestycji zagranicznych (FDI screening). Polska ustawa z 24 lipca 2020 r. o kontroli niektórych inwestycji obejmuje podmioty z sektorów strategicznych, w tym zarządzające infrastrukturą krytyczną. Nieruchomości przemysłowe, centra danych czy obiekty energetyczne mogą wymagać dodatkowego zgłoszenia do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów lub do właściwego ministra. Połączenie przepisów FDI i ustawy z 1920 r. tworzy złożoną siatkę regulacyjną, którą każda transakcja nieruchomościowa powinna przejść na etapie strukturyzacji.

Odpowiedzialność za brak wymaganego zezwolenia ponosi nabywca. Sankcja jest dotkliwa: nieważność umowy nabycia z mocy prawa oznacza, że nabywca nigdy nie stał się właścicielem nieruchomości. Wszelkie nakłady poniesione na nieruchomość – remonty, inwestycje budowlane, koszty FIDIC – mogą być trudne do odzyskania. Termin na zakwestionowanie transakcji przez MSWiA wynosi 5 lat od jej zawarcia.

Checklist i praktyczne scenariusze dla inwestora zagranicznego

Trzy scenariusze powtarzają się w praktyce kancelarii najczęściej. Pierwszy: inwestor z Ukrainy (spoza EOG) nabywa mieszkanie w Krakowie. Zgodnie z ustawą z 1920 r. nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca będącego osobą fizyczną jest co do zasady wyłączone z obowiązku zezwolenia – ale tylko jeśli cudzoziemiec legalnie zamieszkuje w Polsce od co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub od udzielenia mu statusu rezydenta długoterminowego UE. Bez spełnienia tego warunku zezwolenie MSWiA jest wymagane.

Drugi scenariusz: spółka z siedzibą w Niemczech (EOG) nabywa grunt przemysłowy pod Wrocławiem. Grunt nie jest rolny, nie leży w strefie nadgranicznej. Zezwolenie MSWiA nie jest wymagane. Jednak jeśli grunt jest w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa, nabycie prawa użytkowania wieczystego wymaga zgody właściwego organu – Prokuratorii Generalnej lub starosty. Dodatkowym elementem jest weryfikacja, czy nieruchomość nie jest objęta roszczeniami reprywatyzacyjnymi.

Trzeci scenariusz: fundusz inwestycyjny z siedzibą na Kajmanach nabywa przez polskie SPV pakiet nieruchomości biurowych w Warszawie. SPV jest spółką polską, ale kontrolowaną przez podmiot spoza EOG. Transakcja wymaga zezwolenia MSWiA dla każdej nieruchomości osobno lub jednego zezwolenia zbiorczego obejmującego całą transakcję. Czas uzyskania zezwolenia: od 4 do 8 miesięcy. Koszt: opłata skarbowa 1 570 PLN za każde zezwolenie plus koszty obsługi prawnej.

• Zweryfikuj obywatelstwo i siedzibę wszystkich podmiotów w łańcuchu własnościowym nabywcy
• Sprawdź klasyfikację nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków (rolna, leśna, budowlana)
• Ustal, czy nieruchomość leży w strefie nadgranicznej (15 km od granicy zewnętrznej EOG)
• Oceń, czy transakcja obejmuje nabycie udziałów w spółce z nieruchomościami – i jaki jest próg dominacji
• Uwzględnij czas uzyskania zezwolenia (minimum 4 miesiące) w harmonogramie transakcji

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia to ryzyko nieodwracalne. Nieważność umowy z mocy prawa nie jest wadą usuwalną – nie można jej "naprawić" po fakcie, uzyskując zezwolenie retroaktywnie. Każda transakcja nieruchomościowa z elementem zagranicznym wymaga oceny regulacyjnej przed podpisaniem nawet umowy przedwstępnej.

Konkretna sytuacja Państwa firmy może łączyć kilka reżimów prawnych jednocześnie: ustawę z 1920 r., przepisy o ochronie gruntów rolnych, regulacje FDI i lokalne ograniczenia planistyczne. Brak jednego zezwolenia zamyka drogę do finalizacji transakcji i naraża na nieodwracalną utratę poniesionych nakładów.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości w Polsce jako podmiot zagraniczny lub z udziałem kapitału spoza EOG – przeprowadzimy pełne badanie regulacyjne, przygotujemy wniosek do MSWiA i będziemy reprezentować Państwa przez cały czas trwania procedury: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia MSWiA?

O: Co do zasady – nie, jeśli nie spełnia warunku legalnego zamieszkiwania w Polsce przez co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub statusu rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Obywatele Ukrainy są cudzoziemcami spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i podlegają pełnemu reżimowi ustawy z 24 marca 1920 roku. Wyjątek dotyczy lokali mieszkalnych, ale tylko po spełnieniu warunku stażu pobytowego. Posiadanie numeru PESEL ani tymczasowej ochrony (status UKR) nie zastępuje wymaganego zezwolenia.

P: Ile trwa uzyskanie zezwolenia MSWiA i ile to kosztuje?

O: Formalny termin to 2 miesiące od złożenia kompletnego wniosku, z możliwością przedłużenia do 3 miesięcy. W sprawach wymagających konsultacji z Ministrem Obrony Narodowej lub Ministrem Rolnictwa czas postępowania wynosi w praktyce od 4 do 8 miesięcy. Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia wynosi 1 570 PLN. Do tego dochodzą koszty tłumaczeń przysięgłych, apostille i obsługi prawnej – łącznie od 15 000 do 50 000 PLN w zależności od złożoności transakcji.

P: Czy nabycie udziałów w polskiej spółce posiadającej nieruchomości wymaga zezwolenia?

O: Tak, jeśli w wyniku transakcji cudzoziemiec uzyska dominującą pozycję w spółce – czyli powyżej 50 procent głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu. Ustawa z 24 marca 1920 roku obejmuje takie nabycie tak samo jak bezpośredni zakup nieruchomości. Powszechnym błędem jest przekonanie, że nabycie udziałów w polskiej spółce przez cudzoziemca jest zawsze swobodne. W praktyce każda transakcja M&A z elementem nieruchomościowym wymaga analizy pod kątem tej ustawy przed podpisaniem term sheet.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, procedur zezwoleniowych i inwestycji zagranicznych w Polsce. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.