Firma deweloperska z Mazowsza odkrywa w lutym 2025 roku, że jej wniosek o pozwolenie na budowę wymaga uzupełnienia o dokumenty, których nikt wcześniej nie wymagał. Termin realizacji projektu przesuwa się o kilka miesięcy. Koszty rosną. Inwestor pyta: co się zmieniło i dlaczego nikt go nie uprzedził.
Prawo budowlane w Polsce przeszło w 2025 roku szereg zmian proceduralnych, które wpływają bezpośrednio na inwestorów, deweloperów i wykonawców. Zmiany dotyczą progów powierzchniowych, uproszczonego trybu zgłoszenia zamiast pozwolenia oraz nowych definicji obiektów budowlanych. Kto nie zaktualizował procedur wewnętrznych przed złożeniem wniosku, ryzykuje odrzuceniem dokumentacji i opóźnieniem projektu o co najmniej 65 dni roboczych.
Poniżej wyjaśniamy, co konkretnie się zmieniło, kogo dotyczą nowe progi i jakie działania należy podjąć natychmiast – zanim wniosek trafi do organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Co zmieniło się w przepisach o pozwoleniach na budowę od 2025 roku?
Najistotniejsza zmiana dotyczy rozszerzenia katalogu inwestycji realizowanych w trybie zgłoszenia zamiast pełnego pozwolenia na budowę. Dotychczasowy próg dla domów jednorodzinnych wynosił 70 m² powierzchni zabudowy – i ten mechanizm pozostał, ale objął teraz szerszą grupę obiektów. Inwestor budujący dom do 70 m² składa zgłoszenie do starosty lub prezydenta miasta, a organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Brak reakcji oznacza milczącą zgodę.
Nowe definicje obiektów budowlanych – wprowadzone równolegle z reformą podatku od nieruchomości – mają bezpośrednie przełożenie na kwalifikację inwestycji. Zmiana definicji „budowli" i „budynku" może spowodować, że obiekt dotychczas traktowany jako urządzenie techniczne wymaga teraz pełnego pozwolenia. W praktyce – wiele firm przemysłowych o tym zapomina – dotyczy to hal magazynowych, wiat i konstrukcji wsporczych. Kancelaria nieruchomości powinna sprawdzić kwalifikację każdego obiektu przed złożeniem dokumentów.
Zmiany objęły również procedury dotyczące użytkowania wieczystego. Reformy 2025 roku przywróciły uproszczone warunki przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów mieszkaniowych. Dla inwestorów realizujących projekty nieruchomości na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste oznacza to konieczność weryfikacji statusu prawnego działki przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – organ może odmówić wydania decyzji, jeśli tytuł prawny do gruntu jest nieuregulowany.
Warto też odnotować zmiany w zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Czas oczekiwania na WZ formalnie wynosi 90 dni, ale organy gminne notują opóźnienia sięgające 180 dni w przypadku bardziej złożonych lokalizacji. Dla projektów komercyjnych – w tym najem komercyjny powierzchni biurowych i handlowych – brak prawomocnej WZ blokuje cały harmonogram inwestycji.
Kogo dotyczą zmiany i jakie działania podjąć natychmiast?
Zmiany proceduralne od 2025 roku dotykają trzech grup inwestorów w różnym stopniu. Deweloperzy mieszkaniowi muszą zaktualizować checklisty dokumentacyjne i zweryfikować, czy ich projekty kwalifikują się do trybu zgłoszenia. Inwestorzy przemysłowi i logistyczni powinni sprawdzić, czy nowe definicje obiektów budowlanych nie zmieniają kwalifikacji ich inwestycji. Inwestorzy zagraniczni – w tym podmioty spoza EOG nabywające nieruchomości w Polsce – muszą pamiętać, że ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nadal wymaga zezwolenia MSWiA dla niektórych kategorii gruntów, a brak zezwolenia blokuje uzyskanie pozwolenia na budowę.
Spory budowlane wynikające z błędnej kwalifikacji inwestycji lub niekompletnej dokumentacji są kosztowne. Jeśli organ wyda decyzję odmowną, odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego zajmuje kolejne 30 dni, a skarga do WSA – nawet kilka miesięcy. W kontraktach opartych na warunkach FIDIC adjudykacja w polskim kontrakcie może być szybszą ścieżką rozwiązania sporu z zamawiającym niż droga sądowa – ale nie zastąpi prawidłowo uzyskanego pozwolenia.
Co zrobić teraz? Poniżej lista działań priorytetowych:
- Zweryfikować kwalifikację każdego planowanego obiektu pod kątem nowych definicji budynku i budowli.
- Sprawdzić status prawny gruntu – w szczególności czy użytkowanie wieczyste zostało przekształcone lub wymaga uregulowania.
- Ustalić, czy inwestycja kwalifikuje się do trybu zgłoszenia (21 dni) czy wymaga pełnego pozwolenia (65 dni roboczych).
- Dla inwestorów spoza EOG – uzyskać zezwolenie MSWiA przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę.
- Zaktualizować harmonogramy projektów o realne terminy administracyjne, uwzględniając możliwe opóźnienia WZ.
Firmy, które prowadzą równolegle postępowania restrukturyzacyjne lub upadłościowe, powinny mieć świadomość, że postępowanie upadłościowe – etapy od wniosku do zakończenia może wpływać na zdolność syndyka do kontynuowania inwestycji budowlanej. Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana na rzecz upadłego nie przechodzi automatycznie na nabywcę masy upadłości – wymaga odrębnej decyzji administracyjnej.
Opóźnienie w uregulowaniu kwestii formalnych przed złożeniem wniosku to ryzyko, które można wyeliminować w ciągu kilku dni roboczych. Nieodwracalne skutki – utrata terminu, konieczność ponownego wszczęcia procedury, roszczenia kontrahentów z tytułu opóźnienia – pojawiają się dopiero po wydaniu decyzji odmownej.
Konkretna sytuacja Państwa inwestycji wymaga oceny pod kątem nowych przepisów, zanim dokumentacja trafi do organu. Błąd w kwalifikacji obiektu lub brak wymaganego zezwolenia zamyka drogę do uzyskania pozwolenia na budowę i może nieodwracalnie przesunąć harmonogram projektu.
Jeśli Państwa spółka planuje inwestycję budowlaną w 2025 lub 2026 roku – przeprowadzimy weryfikację dokumentacji, kwalifikacji obiektu i statusu gruntu oraz doradzimy w wyborze właściwej ścieżki administracyjnej: info@kordeckipartners.com.
Często zadawane pytania
P: Czy dom do 70 m² zawsze wymaga tylko zgłoszenia, bez pozwolenia na budowę?
O: Tryb zgłoszenia dotyczy wolno stojących domów jednorodzinnych do 70 m² powierzchni zabudowy, budowanych na własne potrzeby mieszkaniowe. Organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jednak warunek konieczny to brak sprzeciwu – jeśli organ wniesie sprzeciw w tym terminie, inwestor musi uzyskać pełne pozwolenie na budowę w standardowej procedurze. Uproszczony tryb nie zwalnia z obowiązku uzyskania warunków zabudowy, jeśli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
P: Jak nowe definicje budynku i budowli wpływają na podatek od nieruchomości i pozwolenia?
O: Zmiany definicji wprowadzone w 2025 roku mogą spowodować reklasyfikację obiektów dotychczas traktowanych jako urządzenia techniczne. Obiekt, który wcześniej nie wymagał pozwolenia na budowę jako urządzenie budowlane, może teraz wymagać pełnej procedury administracyjnej. Równocześnie reklasyfikacja wpływa na podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Przedsiębiorcy posiadający hale, wiaty i konstrukcje wsporcze powinni przeprowadzić audyt kwalifikacji swoich obiektów.
P: Ile kosztuje odwołanie od decyzji odmownej w sprawie pozwolenia na budowę?
O: Odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego jest wolne od opłat administracyjnych. Jeśli sprawa trafi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, opłata od skargi na decyzję administracyjną wynosi co do zasady 500 zł dla osób fizycznych lub odpowiednio więcej dla podmiotów gospodarczych. Natomiast w sporach cywilnych z kontrahentami wynikających z opóźnień spowodowanych błędną procedurą, artykuł 13 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłatę w wysokości 5% wartości roszczenia. Przy roszczeniu na poziomie 1 mln zł oznacza to 50 000 zł samej opłaty sądowej.
KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do obsługi inwestycji budowlanych, sporów FIDIC i transakcji na rynku nieruchomości. Pracujemy z polskimi deweloperami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.
Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.