Firma deweloperska z Mazowsza złożyła wniosek o pozwolenie na budowę w lutym 2025 roku. Organ administracji architektoniczno-budowlanej zwrócił dokumentację – brakowało załączników wymaganych na podstawie znowelizowanych przepisów. Strata: sześć tygodni i ryzyko utraty finansowania.

Zmiany proceduralne w prawie budowlanym, które weszły w życie w 2025 roku, dotyczą zakresu dokumentacji, terminów rozpatrywania wniosków oraz progów zwalniających z obowiązku uzyskania pozwolenia. Kluczowa nowość to rozszerzenie katalogu obiektów objętych uproszczonym zgłoszeniem zamiast pełnego pozwolenia. Inwestorzy, którzy nie zaktualizowali procedur wewnętrznych, ryzykują zwrot wniosków i wydłużenie harmonogramów o kilka miesięcy.

Poniżej – co dokładnie się zmieniło, kogo zmiany dotyczą bezpośrednio i jakie działania należy podjąć w pierwszej kolejności.

Co zmieniło się w procedurze pozwoleń na budowę od 2025 roku?

Nowelizacja prawa budowlanego z 2025 roku wprowadza trzy zasadnicze zmiany proceduralne. Po pierwsze – rozszerzenie zakresu obiektów realizowanych na podstawie zgłoszenia. Po drugie – skrócenie ustawowego terminu milczącego przyzwolenia. Po trzecie – nowe wymogi dotyczące cyfryzacji dokumentacji.

Najważniejsza zmiana dotyczy domów jednorodzinnych do 70 m². Uproszczone postępowanie – zgłoszenie zamiast pozwolenia – obejmuje teraz szerszą grupę inwestycji. W praktyce oznacza to, że organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, inwestor może przystąpić do robót. Dla deweloperów i inwestorów indywidualnych to realna oszczędność czasu.

Zmienił się też sposób składania dokumentacji. Wnioski o pozwolenie na budowę dla inwestycji komercyjnych powyżej określonego progu muszą być składane elektronicznie – przez system e-Budownictwo. Organy administracji architektoniczno-budowlanej (GUNB i starostwa powiatowe) stopniowo wdrażają obsługę cyfrową. W praktyce – wiele urzędów nadal boryka się z problemami technicznymi systemu, co generuje opóźnienia niezależne od inwestora.

Warto też pamiętać o zmianach w definicjach podatkowych budynków i budowli, które weszły w życie 1 stycznia 2025 roku. Nowe definicje wpływają na klasyfikację obiektów przemysłowych i magazynowych – a co za tym idzie, na zakres obowiązku uzyskania pozwolenia kontra zgłoszenia. Inwestorzy realizujący projekty logistyczne powinni zweryfikować, czy ich obiekty nie zmieniły kwalifikacji.

Kogo dotyczą zmiany i jakie progi są istotne?

Zmiany proceduralne nie dotyczą wszystkich inwestycji jednakowo. Próg powierzchni użytkowej 70 m² wyznacza granicę między uproszczonym zgłoszeniem a pełnym pozwoleniem dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Dla obiektów komercyjnych i przemysłowych granica przebiega inaczej – decyduje funkcja obiektu i jego oddziaływanie na obszar.

Deweloperzy mieszkaniowi realizujący projekty wielorodzinne nie skorzystają z uproszczonej ścieżki. Dla nich procedura pozostaje pełna – z terminem 65 dni na wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji. Przekroczenie tego terminu przez organ otwiera drogę do ponaglenia i skargi na bezczynność przed WSA. Sądy administracyjne coraz częściej przyznają rację inwestorom w takich sprawach.

Inwestorzy zagraniczni – w tym podmioty z krajów spoza EOG – muszą pamiętać o dodatkowej warstwie. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza EOG i Szwajcarii nadal wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. Brak zezwolenia MSWiA blokuje nie tylko nabycie gruntu, ale i możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę jako inwestor.

Dla projektów realizowanych w formule FIDIC – szczególnie kontraktów na roboty budowlane o wartości przekraczającej PLN 10 mln – zmiany proceduralne mają znaczenie dla harmonogramu kontraktowego. Opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia może uruchomić klauzule siły wyższej lub roszczenia o przedłużenie czasu na ukończenie. Inżynier kontraktu powinien monitorować status administracyjny inwestycji równolegle z postępem robót.

Jakie działania podjąć natychmiast?

Złożoność nowych wymogów sprawia, że bierne czekanie na interpretacje organów to ryzyko, które można wycenić w tygodniach opóźnienia i dziesiątkach tysięcy złotych kosztów finansowania. Konkretna sytuacja Państwa inwestycji wymaga oceny już teraz – zanim wniosek trafi do urzędu.

Lista działań priorytetowych dla inwestorów:

  • Zweryfikuj, czy planowany obiekt kwalifikuje się do zgłoszenia czy pełnego pozwolenia – nowe definicje z 2025 roku mogły zmienić klasyfikację.
  • Sprawdź, czy dokumentacja projektowa spełnia wymogi cyfrowe systemu e-Budownictwo – błędy formalne powodują zwrot wniosku.
  • Jeśli inwestor jest podmiotem spoza EOG – upewnij się, że zezwolenie MSWiA jest aktualne lub złóż wniosek z co najmniej 3-miesięcznym wyprzedzeniem.
  • Dla projektów FIDIC – zaktualizuj harmonogram kontraktowy o realistyczne terminy administracyjne i uwzględnij ryzyko opóźnień systemowych.
  • Przejrzyj wymogi ESG i środowiskowe dla inwestycji wymagających oceny oddziaływania na środowisko – procedury te biegną równolegle i mogą wydłużyć cały proces o 6–12 miesięcy.

Osobną kwestią jest due diligence nieruchomości przed złożeniem wniosku. Nowe przepisy nie zmieniły zasady, że organ odmówi wydania pozwolenia, jeśli grunt jest obciążony ograniczeniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowe due diligence środowiskowe nieruchomości powinno poprzedzać każdy wniosek o pozwolenie na budowę dla projektów komercyjnych.

Jeśli Państwa firma planuje inwestycję budowlaną w 2025 lub 2026 roku i nie ma pewności co do aktualnych wymogów proceduralnych – przeprowadzimy przegląd dokumentacji i ocenimy ryzyko administracyjne przed złożeniem wniosku: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy uproszczone zgłoszenie zamiast pozwolenia dotyczy również obiektów komercyjnych?

O: Nie. Uproszczona ścieżka zgłoszeniowa obejmuje przede wszystkim domy jednorodzinne do 70 m² powierzchni użytkowej. Obiekty komercyjne, magazynowe i przemysłowe co do zasady wymagają pełnego pozwolenia na budowę. Wyjątki dotyczą wybranych obiektów tymczasowych i małych budowli – każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny.

P: Ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę po zmianach z 2025 roku?

O: Ustawowy termin dla organu pierwszej instancji wynosi 65 dni od złożenia kompletnego wniosku. W praktyce – przy projektach wymagających uzgodnień z innymi organami (np. konserwatorem zabytków, zarządcą drogi) – całkowity czas może przekroczyć 6 miesięcy. Nowe wymogi cyfrowe nie skróciły faktycznych terminów; w pierwszym roku wdrożenia system e-Budownictwo generuje dodatkowe opóźnienia formalne.

P: Czy inwestor zagraniczny musi uzyskać zezwolenie MSWiA przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę?

O: Tak, jeśli jest podmiotem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii i nabywa nieruchomość gruntową. Zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości jest warunkiem wcześniejszym – bez tytułu prawnego do gruntu organ odmówi wszczęcia postępowania o pozwolenie na budowę. Czas oczekiwania na decyzję MSWiA wynosi od 2 do 6 miesięcy.

O kancelarii: KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do prawa nieruchomości i budownictwa. Pracujemy z polskimi deweloperami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji realizujących projekty budowlane w Polsce. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Autor: Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.