Firma budowlana z Mazowsza podpisała umowę deweloperską bez weryfikacji zapisów dotyczących rachunku powierniczego. Deweloper upadł przed odbiorem lokalu. Nabywca stracił wpłacone 340 000 zł – bez możliwości odzyskania środków z gwarancji bankowej, bo tej po prostu nie było. To nie jest scenariusz hipotetyczny. To jeden z kilkudziesięciu przypadków, które trafiły do sądów po 2020 roku.

Umowa deweloperska to umowa zobowiązująca dewelopera do wybudowania lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę – zawierana w formie aktu notarialnego i regulowana ustawą deweloperską. Ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zastąpiła poprzednie przepisy z 2011 roku. Nabywca wpłaca środki wyłącznie na mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty – a wypłata środków deweloperowi następuje po spełnieniu określonych warunków.

Ten przewodnik omawia strukturę umowy deweloperskiej krok po kroku, najczęstsze ryzyka prawne, trzy scenariusze biznesowe oraz listę kontrolną dla nabywcy. Zagadnienia dotyczą rynku polskiego – z uwzględnieniem najnowszych zmian przepisów obowiązujących w 2025 i 2026 roku.

Co powinna zawierać umowa deweloperska i jak wygląda procedura jej zawarcia?

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak tej formy oznacza nieważność umowy – bez wyjątków. Notariusz sporządza wypis aktu i przesyła go do sądu wieczystoksięgowego w celu wpisu roszczenia nabywcy do działu III księgi wieczystej. Ten wpis to pierwsza i podstawowa ochrona kupującego.

Ustawa deweloperska z 2021 roku określa minimalną treść umowy. Muszą się w niej znaleźć: określenie nieruchomości z numerem działki i stanem prawnym, opis lokalu z metrażem i układem pomieszczeń, cena i harmonogram płatności, termin przeniesienia własności, informacja o mieszkaniowym rachunku powierniczym oraz – co nowe od 2021 roku – składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Fundusz gwarantuje zwrot środków nabywcy w razie upadłości dewelopera do wysokości 100% wpłaconych kwot.

Przed podpisaniem aktu deweloper ma obowiązek doręczyć prospekt informacyjny. Nabywca ma 30 dni na zapoznanie się z dokumentem. Prospekt zawiera informacje o sytuacji finansowej dewelopera, stanie prawnym gruntu, pozwoleniu na budowę oraz planowanej infrastrukturze. Brak prospektu lub jego niekompletność to podstawa do odstąpienia od umowy bez konsekwencji finansowych dla nabywcy.

Procedura wygląda następująco:

  • weryfikacja stanu prawnego nieruchomości i treści prospektu (minimum 7–14 dni roboczych),
  • negocjacje treści umowy i uzgodnienie harmonogramu płatności,
  • zawarcie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej,
  • wpłaty transz na rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem,
  • odbiór lokalu i podpisanie protokołu – z listą wad lub bez,
  • zawarcie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego.

Koszty notarialne zależą od wartości transakcji. Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł taksa notarialna wynosi około 2 370 zł netto (maksymalna stawka rozporządzenia). Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej – standardowo 200 zł za wpis roszczenia i 200 zł za wpis prawa własności. Podatek PCC przy rynku pierwotnym nie obowiązuje, ale VAT (8% dla mieszkań do 150 m²) jest już zawarty w cenie.

Jakie ryzyka prawne kryją się w typowej umowie deweloperskiej?

Ryzyko numer jeden to brak lub nieprawidłowy rachunek powierniczy. Ustawa deweloperska z 2021 roku dopuszcza wyłącznie zamknięte rachunki powiernicze dla nowych projektów – środki wypłacane są deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności. Rachunek otwarty (z wypłatami etapowymi) jest nadal możliwy, ale wyłącznie przy objęciu składką DFG. Nabywcy nagminnie nie sprawdzają, czy rachunek faktycznie istnieje i czy jest właściwie skonstruowany.

Ryzyko drugie – zapisy dotyczące zmiany powierzchni lokalu. Wiele umów dopuszcza odchylenie od projektowanej powierzchni o 2–3%. Przy cenie 12 000 zł/m² różnica 2 m² to 24 000 zł dopłaty – lub zwrotu, jeśli lokal jest mniejszy. W praktyce – wiele firm deweloperskich formułuje te klauzule jednostronnie, przewidując dopłatę bez prawa do proporcjonalnego obniżenia ceny przy zmniejszeniu metrażu. Taki zapis jest abuzywny i podlega kontroli UOKiK.

Ryzyko trzecie – klauzule dotyczące terminu odbioru i kar umownych. Deweloperzy często zastrzegają sobie prawo do przesunięcia terminu o 6–12 miesięcy z powodów leżących po stronie wykonawcy lub administracji. Jednocześnie kary umowne za opóźnienie są symboliczne – 0,01% wartości umowy za każdy dzień. Dla porównania: przy kwocie 600 000 zł kara za 90 dni opóźnienia wyniesie zaledwie 5 400 zł. Nabywca powinien negocjować stawkę na poziomie minimum 0,05% dziennie i maksymalny pułap kary na poziomie 10–15% ceny.

Ryzyko czwarte dotyczy stanu prawnego gruntu. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza EOG lub Szwajcarii wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – na podstawie ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przy zakupie lokalu mieszkalnego zezwolenie generalnie nie jest wymagane, ale przy nabyciu udziałów w gruncie w użytkowaniu wieczystym sytuacja może być bardziej złożona. Reformy użytkowania wieczystego z 2025 roku przywróciły uproszczone zasady przekształcenia na własność dla obiektów mieszkalnych – co zmienia kalkulację dla nabywców.

Ryzyko piąte – brak ostatecznego pozwolenia na budowę. Zdarza się, że deweloper zawiera umowy przedwstępne lub deweloperskie zanim pozwolenie na budowę stanie się ostateczne. Jeśli pozwolenie zostanie uchylone lub zmienione przez organ odwoławczy, cały projekt może stanąć. Nabywca powinien żądać w umowie zapewnienia, że pozwolenie jest ostateczne i nie jest zaskarżone do WSA.

Kancelaria nieruchomości przeprowadzająca due diligence projektu deweloperskiego powinna weryfikować co najmniej: odpis z KRS dewelopera, jego sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata, stan ksiąg wieczystych dla gruntu, status pozwolenia na budowę w rejestrze GUNB oraz umowę rachunku powierniczego z bankiem.

Trzy scenariusze biznesowe – gdzie najczęściej pojawiają się problemy?

Scenariusz pierwszy: deweloper z sektora mieszkaniowego, projekt w Trójmieście, wiosna 2024 roku. Nabywca – spółka inwestycyjna kupująca 12 lokali jednocześnie – nie zweryfikował, że rachunek powierniczy jest otwarty z wypłatami etapowymi, a składka na DFG nie została odprowadzona. Deweloper wypłacił środki po zakończeniu stanu surowego i wpadł w problemy z płynnością przy wykończeniu. Nabywca musiał czekać 14 miesięcy na zakończenie inwestycji przez nowego inwestora. Strata: utracone przychody z najmu komercyjnego za cały ten okres.

Scenariusz drugi: inwestor zagraniczny z Niemiec, zakup mieszkania w Krakowie, jesień 2024 roku. Inwestor posiadał wyłącznie paszport – bez numeru PESEL. Notariusz odmówił sporządzenia aktu notarialnego bez numeru PESEL lub NIP. Procedura uzyskania PESEL dla cudzoziemca w urzędzie gminy trwa do 30 dni. Transakcja opóźniła się o 6 tygodni, a deweloper naliczył odsetki za opóźnienie w płatności pierwszej transzy. Dla inwestorów zagranicznych wchodzących na rynek polski – kwestia PESEL powinna być rozwiązana przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Scenariusz trzeci: nabywca indywidualny, mieszkanie w Warszawie, lato 2025 roku. Umowa przewidywała termin odbioru "do końca IV kwartału 2025 roku" – bez jednoznacznej daty dziennej. Deweloper opóźnił się o 4 miesiące. Nabywca złożył reklamację i żądał kary umownej. Deweloper odmówił, powołując się na klauzulę siły wyższej (opóźnienia w dostawie materiałów budowlanych). Sprawa trafiła do sądu. Opłata sądowa – zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – wyniosła 5% wartości dochodzonej kwoty. Przy roszczeniu 30 000 zł to 1 500 zł wpisu. Spór można było uniknąć, negocjując precyzyjną datę odbioru i wyłączenia z klauzuli siły wyższej.

We wszystkich trzech przypadkach wspólny mianownik jest ten sam: brak weryfikacji prawnej przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna – choć mniej formalna – często zawiera już zapisy wiążące strony co do ceny, terminu i zakresu robót. Jej treść rzutuje bezpośrednio na treść późniejszej umowy deweloperskiej.

Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem dla nabywcy jest angażowanie kancelarii nieruchomości już na etapie negocjacji umowy rezerwacyjnej – nie dopiero przy podpisywaniu aktu notarialnego. Zmiana niekorzystnych zapisów po zawarciu aktu jest praktycznie niemożliwa bez zgody dewelopera.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – zwłaszcza gdy planujecie nabycie kilku lokali lub nieruchomości komercyjnej – wymaga indywidualnej analizy prawnej. Pominięcie due diligence na etapie rezerwacji może zamknąć drogę do renegocjacji i narazić na nieodwracalne straty finansowe.

Jeśli Państwa spółka planuje zakup lokali od dewelopera lub negocjuje warunki umowy deweloperskiej – przeprowadzimy pełne due diligence, zidentyfikujemy klauzule abuzywne i przygotujemy kontrpropozycje: info@kordeckipartners.com.

Jak wygląda odbiór lokalu i co zrobić, gdy deweloper nie wykonał umowy?

Odbiór lokalu to jeden z najbardziej newralgicznych momentów całego procesu. Protokół odbioru sporządzany jest w formie pisemnej i powinien zawierać listę wszystkich stwierdzonych wad – zarówno istotnych, jak i nieistotnych. Wadą istotną jest taka, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem. Nabywca może odmówić odbioru lokalu z wadą istotną.

Ustawa deweloperska z 2021 roku wprowadza 14-dniowy termin dla dewelopera na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad. Jeśli deweloper odmówi uznania wady lub nie odpowie w terminie, nabywca może zlecić ekspertyzę na koszt dewelopera. Wady nieistotne nie blokują odbioru, ale muszą być ujęte w protokole – ich pominięcie może skutkować utratą roszczeń z rękojmi.

Rękojmia za wady fizyczne lokalu wynosi 5 lat od dnia przeniesienia własności – dla nabywców będących konsumentami. To jeden z nielicznych przypadków, gdzie ustawa deweloperska jest korzystniejsza niż ogólne przepisy k.c. (standardowy termin dla umów sprzedaży to 2 lata). W praktyce – wiele firm deweloperskich próbuje w umowie skrócić termin rękojmi lub wyłączyć odpowiedzialność za określone kategorie wad. Takie zapisy są bezskuteczne wobec konsumentów.

Jeśli deweloper nie przeniesie własności w umówionym terminie, nabywca może wyznaczyć dodatkowy termin 120 dni. Po jego bezskutecznym upływie nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Zwrot środków z zamkniętego rachunku powierniczego następuje wówczas w ciągu 30 dni. W przypadku rachunku otwartego – środki wypłacone deweloperowi w transzach mogą być trudniejsze do odzyskania, jeśli nie obejmuje ich DFG.

Spory z deweloperami dotyczące wad lokalu lub niewykonania umowy mogą być kierowane do sądu powszechnego lub – jeśli umowa zawiera klauzulę arbitrażową – do sądu arbitrażowego. Szczegółowe zasady dochodzenia roszczeń w postępowaniu sądowym, w tym kwestię zwrotu kosztów procesu, omawia nasz przewodnik o zasadach zwrotu kosztów w polskim postępowaniu cywilnym. Warto zapoznać się z nim przed złożeniem pozwu.

Projekty budowlane o większej skali – szczególnie inwestycje komercyjne realizowane w standardzie FIDIC – generują odmienne ryzyka kontraktowe. Kwestie roszczeń, opóźnień i sporów w projektach FIDIC szczegółowo omawiamy w materiale o umowach deweloperskich i ryzykach prawnych w projektach budowlanych.

Lista kontrolna nabywcy – co przygotować przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Doświadczenie z kilkudziesięciu transakcji na rynku deweloperskim pokazuje, że większość problemów wynika z nieweryfikowania dokumentów dostępnych publicznie. Poniższa lista kontrolna obejmuje minimum, które każdy nabywca powinien sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego.

  • Dokumenty dewelopera: aktualny odpis z KRS, sprawozdania finansowe za ostatnie 2 lata, historia wcześniejszych inwestycji i informacje o ewentualnych postępowaniach sądowych lub egzekucyjnych.
  • Stan prawny gruntu: odpis z księgi wieczystej dla działki (dział II – własność, dział III – roszczenia i ograniczenia, dział IV – hipoteki), wypis i wyrys z rejestru gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.
  • Pozwolenie na budowę: potwierdzenie ostateczności decyzji (brak zaskarżenia do WSA lub NSA), zgodność projektu z aktualną treścią pozwolenia, informacja o ewentualnych zmianach istotnych wymagających zamiennego pozwolenia.
  • Rachunek powierniczy: umowa rachunku powierniczego z bankiem, potwierdzenie odprowadzenia składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, weryfikacja, czy wpłacane transze odpowiadają harmonogramowi z umowy.
  • Treść umowy: klauzule dotyczące zmiany powierzchni, terminu odbioru i kar umownych, zakres rękojmi, zasady odbioru i procedura zgłaszania wad, warunki odstąpienia od umowy przez obie strony.

Przy zakupie lokalu w inwestycji realizowanej przez spółkę celową (SPV) – a tak działa większość deweloperów – należy dodatkowo sprawdzić powiązania kapitałowe SPV z grupą. Upadłość spółki matki nie przenosi się automatycznie na SPV, ale może wpłynąć na finansowanie projektu i dostępność środków na rachunku powierniczym.

Konkretna analiza umowy deweloperskiej wymaga oceny w kontekście całego projektu i sytuacji dewelopera. Pominięcie weryfikacji choćby jednego z powyższych elementów może nieodwracalnie ograniczyć możliwości dochodzenia roszczeń w przyszłości.

Jeśli Państwa spółka lub Państwo jako nabywca indywidualny stoją przed podpisaniem umowy deweloperskiej i chcecie mieć pewność co do jej treści – umówimy spotkanie, przeanalizujemy dokumentację i wskażemy konkretne ryzyka: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy można negocjować treść umowy deweloperskiej, skoro deweloper przedstawia gotowy wzorzec?

O: Tak – i jest to nie tylko możliwe, ale zalecane. Ustawa deweloperska z 2021 roku określa minimalną treść umowy, ale nie zakazuje rozszerzenia ochrony nabywcy. W praktyce deweloperzy zgadzają się na modyfikacje klauzul dotyczących kar umownych, terminu odbioru i zakresu rękojmi, szczególnie gdy nabywca kupuje kilka lokali jednocześnie lub jest inwestorem instytucjonalnym. Klauzule sprzeczne z ustawą są bezskuteczne z mocy prawa – niezależnie od tego, czy nabywca je zakwestionował przy podpisaniu.

P: Ile czasu zajmuje cały proces od podpisania umowy deweloperskiej do uzyskania własności lokalu?

O: Standardowo od 18 do 36 miesięcy – w zależności od etapu zaawansowania budowy w momencie podpisania umowy. Umowa przenosząca własność jest zawierana dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie lub zaświadczenia o zakończeniu budowy. Wpis do księgi wieczystej przez sąd wieczystoksięgowy trwa dodatkowo od kilku tygodni do kilku miesięcy w zależności od sądu. Nabywca powinien uwzględnić te terminy w planowaniu finansowania – szczególnie przy kredycie hipotecznym z określonym terminem wypłaty transzy.

P: Powszechne przekonanie mówi, że wpis roszczenia do księgi wieczystej w pełni chroni nabywcę – czy to prawda?

O: To częściowe nieporozumienie. Wpis roszczenia do działu III księgi wieczystej chroni nabywcę przed skutkami rozporządzenia nieruchomością przez dewelopera na rzecz osoby trzeciej. Nie chroni jednak przed utratą środków wpłaconych na rachunek powierniczy, jeśli rachunek jest nieprawidłowo prowadzony lub składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie została odprowadzona. Pełna ochrona wymaga łącznie: wpisu roszczenia, prawidłowego rachunku powierniczego i weryfikacji DFG.

O kancelarii

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji na rynku nieruchomości, sporów budowlanych i kontraktów deweloperskich. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.